农民李某喜当选CCTV一周人物

———李某喜现象引发的思考

作为农民买地开发商品房第一人，李某喜遭遇了网上如雨的评价。

李某喜的探索，让很多市民近距离地看到了个人买地、个人盖房和土地投资方面的机会和可能性。本报记者聚焦由此引发的诸多疑问，咨询专某、业内和相关法规，期待给个人购地一个更加全面的视角。

尽管开发商的楼盘在不断刷新房屋的样式，但别墅也好，洋房也罢，仍旧还是批发建设。无法诞生如庐山别墅一样的个性面孔。

专某指出，个人拿地，为自己盖房，像办个人画展一样，每个自己建房的人，都会把他的所喜所思表达出来，这也可能催生武汉城市的个性化住房。

不过，管理部门介绍，若是中心城区，想实现宽敞的房子十院落，可能性几乎没有。

一是我国节约用地的政策不允许。武汉中心城区容积率比较高，大多在2—3。

就算容积率是2，买一亩地，必须盖1334平方米的住房，一个某庭用不了，得三四某合起来建。容积率高了，房屋的形态受到限制———要么院子小，要么房屋楼层加高。

二是市场上没有这么小的地块卖。中心城区旧城改造都是成片开发，小地块凤毛麟角。从武汉市土地市场此前的供应记录看，小地块，规划用途都是加油站或停车场类。

三是，如果有城市中心区的小地块，争夺会很激烈，从而升高地价和房价。

据悉，武汉远城区诞生过一些人个拿地记录。

以2007年诞生的武汉地王价格推算，其楼面地价6879元／平方米，如果买100平方米，成本69万元。盖上占地70平方米3层的个性小屋，建筑面积210平方米。以高的建设成本4000元／平方米计算，盖楼花费84万元。

花上153万元，在开发商手上肯定买不到210平方米占天占地的独栋。

当李某喜以不到14万元一亩的价格买下这块地后。让很多市民产生一个念头：我们是不是可以绕开开发商建别墅

业内介绍，土地是生产资料，国某允许个人购买。李某喜说，如果不当商品卖，我在这块地上盖房子自己住，不用成立开发公司。

市民自盖宽敞和有花园的房子的梦想，从经济上来看，似乎并不存在太多的难题———自盖别墅怎么算也比购买商品别墅划算得多。

个人买了地，是不是可以等到它升值了再卖出去市土地部门有关负责人回答：法律规定，土地竞得者只有在土地上的建设投资达到25％，符合国某相关要求，才能进人市场再转让。

按照国土部规定，持有开发用地闲置超过两年，政府有权无条件收回。尽管现实中，武汉市收地的案例少见。业内分析，如果是个人闲置土地，政府执法的难度会小一些，闲置地面临回收的风险更大。

李某喜报道见报后，天涯社区上发表了作者野战神龙一则观点武汉农民买地建房背后是城市化幌子下的小产权漂白。

他说，按照李某喜的做法，今后各地郊区集镇可将集体土地先转化成国有土地，然后通过土地交易再购回这块地，这样就可以完成小产权的漂白。而增加的成本在这个事件中，每套房子比小产权房只贵了1万左右，可以想象多花1万多元就可以拿到一个房产证的吸引力有多大。同时当地政府也可以拿到一份不小的财政收人。

小产权房与商品房的区别在于土地性质：小产权房是村集体用地，商品房是国有经营用地。据悉，李某喜数年前购得原单位的养猪场，用地性质是国有综合用地，并不是集体用地。

他告诉记者，申请国土部门回购再从市场上竞得，是完成土地从个人到公司的转换和变成住宅用地。

李某喜模式，与小产权房无关。

个人投资者购买地方债需注意什么

4月3日，2009年新疆维吾尔自治区政府债券正式在深交所、上交所的竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市交易，拉开了地方债发行的序幕。紧随其后，安徽、河南、四川、重庆、辽宁、天津和山东地方债也在4月上旬发行，总规模为284亿元。财政部负责人指出，今年地方债发行总量为2000亿元，主要集中在第二季度和第三季度发行，债券期限为3年，利息按年支付，利率通过市场化招标确定，个人投资者可以购买。

地方债与国债一样享受免税政策

地方政府债券指某一国家中有财政收入的地方政府地方公共机构发行的债券，一般用于交通、通讯、住宅、教育、医院和污水处理系统等地方性公共设施的建设。地方债以当地政府的税收能力作为还本付息的担保，因此又被称为市政债券。

中国社科院杜承骏研究员在接受记者采访时指出，由于今年是我国首次在全国范围内发行地方政府债券，为确保债券到期按时偿还，维护政府信誉，地方债由财政部代办还本付息，实际上相当于准国债。地方债的信用等级高于企业债、金融债，略低于国债，信用等级越高，收益越低。由于地方债按照记账式国债发行方式发行，这意味着地方债发行的票面利率将由招标来决定，一般会介于记账式国债和同期定期存款利率之间。

地方债与国债一样享受免税政策。此次发行的地方债税收优惠政策比照国债税收优惠政策执行，对企业和个人取得的2009年发行的地方政府债券利息所得，免征企业所得税和个人所得税。这对于重视免税优势的银行、保险公司等机构投资者无疑会更具吸引力。对于银行来说，存在短期资金的配置需求，国债和地方债的投资价值相对较高，吸引力大于金融债和央票。按25％的税率粗略估算，地方债1．6％左右的收益率水平对应着税前约2．13％的收益率，分别高出同期金融债以及央票利率20个基点、45个基点，相对收益优势明显。

购买地方债要注意利率变化

财政部公告显示，地方债票面利率逐步走高，新疆、安徽、河南、四川和重庆五期地方债发行利率在1．60％至1．70％之间，天津、辽宁、山东债券票面利率分别达到1．75％、1．78％和1．8％。地方债上市以后的表现不尽如人意。首只上市的新疆债于上市当日即跌破面值，随后上市的安徽债更遭遇上市两个交易日零交易的窘境。而河南债、四川债虽然上市首日均有成交，但两市成交也不过寥寥几笔。由于地方债的票面利率较低，对个人投资者的吸引力不大。杜承骏分析说，现在6个月银行定存利率为1．98％，3年期定存利率为3．33％，远高于3年期地方债的收益率。目前新公司债上市基本都会有1．5％左右的收益，而且发行后一般1个月即可上市交易，这样年预期收益率正常情况下可以达到15％左右，新债上市跌破面值的情况出现较少。同时，地方债的利率不仅难以超越股市动辄10％以上的收益，今年首期3年期凭证式国债的票面年利率是3．73％，也远高于3年期地方债的收益率。

以投资10万元到期持有为例，若购买利率为1．61％的地方债，3年后的收益即为1610元3年＝4830元；若定存3年，到期收益为3330年3年＝9990元，除去5％的利息税后，所得为9490．5元；若买入目前正在发行的储蓄式国债，到期收益更是达到3730元3年＝11190元。

个人投资者可通过证券交易系统购买

目前债券发行渠道主要有银行间债券市场、证券交易所市场和银行柜台。从财政部的表态以及地方债的发行办法来看，承销机构可以采取场内挂牌和场外签订分销合同的方式分销，却没有一般记账式国债发行文件中所说的商业银行柜台销售的分销方式。因此，个人投资者无法在银行柜台上像购买记账式国债那样购买地方债。

证券交易所市场的发行分为网下发行和网上认购，网下发行只对机构开放，机构和个人均可参与网上认购。凡在中央国债登记结算有限责任公司开立债券账户及在中国证券登记结算有限责任公司开立股票和基金账户的个人投资者，都可以购买地方债，但最低购买面值为1000元。

地方政府债券发行后可在全国银行间债券市场和证券交易所市场上市流通。其收益来源有两部分：一是到期持有，按照票面利率享受利息；二是债券在二级市场交易后，会受到加息等货币政策的影响，票面价值会发生折价和溢价，即价格有涨有跌，投资者也可以像买卖股票一样，低买高卖赚取差价。

地方债低迷的局面短期内不会改变

中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇在接受记者采访时指出，现在地方债的收益率较低，从个人投资者的角度上看，买地方债获得的收益远不及买入同期的国债收益高，因此投资者的投资热情较低。地方债低迷的局面短期内不会改变。未来发行地方债的利率水平还会有所增长，但要达到同期国债的收益率会很困难。

受全球金融危机的影响，近期银行间和交易所债市收益率整体表现均显著走高。一旦全球经济明显好转，更多资金会转向高收益的投资品种，债券投资的价值则相应下降。虽然后期资金面有望维持宽裕稳定，继续对债市形成支撑，但预计经济反弹和债券供给提速将使债市承压较重，未来债券收益率面临较大上行压力。

杜承骏表示，目前全球经济并没有完全复苏，在此背景下债券利率可能仍将保持较低的水平，主要原因是市场资金充裕，地方债不愁卖不出去。预计二季度以后市场资金充裕度会有所下降，后续发行的地方政府债券利率可能升至2％以上。如果未来央行继续下调人民币存贷款基准利率，地方债的价格将会上涨，届时在证券交易所上市的地方债流动性会增强，投资者可以通过配置地方债获利。