商品房买卖税费基数根据成交额算吗-法师兄

商品房买卖税费基数根据成交额算吗

来源：互联网时间： 2023-04-01 06:00:23 325 人看过

1、计税依据是指房屋所有权发生转移变动时的成交价格或市场价格，其中二手房交易必须先行评估，以评估价格作为计税价格。

2、对于成交价格明显低于正常市场价格的，或者所交换的房屋价格差额明显不合理且无正当理由的，以征收机关委托评估机构根据同一时点、同类地区、同类房屋市场价格评估的价格作为缴纳契税的计税依据。

办理契税需提交的申请材料：

1、商品房买卖合同原件和复印件；

2、销售不动产统一发票或收据原件和复印件；

3、购房人身份证原件和复印件（单位提供组织机构代码证原件和复印件）；

4、如果购房人需委托他人代办契税的，应提供委托书原件和代理人身份证原件和复印件（委托书需本人签名、按指印）。

一、契税计算方法

卖方：①印花税－－0．05％，②营业税－－5．5％（个人购买住房不满2年的普通住房），③个人所得税（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20％

买方：①契税－－1．5％（普通住宅享受1．5％的优惠税率，即住宅小区建筑容积率在1．0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下这3个条件的住房为普通住房）－－3％（非普通住宅按3％税率征收契税），②印花税－－0．05％

二、契税计税依据

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，以成交价格为计税依据。

2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3、土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

4、土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。

5、以划拨方式取得国有土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者全部土地收益。

成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

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参考资料二手商品房买卖缴纳的主要税费如下：营业税：成交价格的5.5%(过户时交给国家,房本已经过了5年的免)个人所得税：成交价格的1%(过户时交给国家,房本已经过了5年的免)土地增值税：成交价格的1%(过户时交给国家，面积小于140平米的免)契税：成交价格的1.5%(过户时交给国家,面积大于140平米的缴纳3%)印花税：成交价格的0.1%(过户时交给国家)中介服务费：成交价格的3%(签定居间买卖合同时交给中介公司)办理商业贷款的，要缴纳手续费2800元+600元(贷款额超过30万元时，每超过1万元加50元手续费)在北京的二手房屋市场上，房主要的通常都是净得价格，所以以上这些费用都由买家承担，这也是北京二手房屋交易市场的通行做法，否则，如果各自理税，房东的报价自然也会发生变化;如果顾客是全款购买，过户流程一般10天操作完成;如果是商业贷款购买，一般15天操作完成

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一、退税前需要满足什么条件？办理退税，首先需要满足以下三点：1、减免税、退税手续必须在纳税人结算缴纳税款之日契税缴纳日期（即契税完税证或缴款书填发日期）起三年内办理。2、在出售已购公房前后一年内购买新住宅，即纳税人买房合同签订时间与卖公房合同签订时间相隔不能超过一年。3、出售公有住房人与购房人必须是同一人或者直系亲属（三代以内）或者夫妻关系。二、如何办理退税？1、到场人1）购房人本人2）如购房人本人不能到场，委托他人到场的需提供授权委托书及其他身份证明文件。2、办理退税地点新购商品房所在区地税部门。注：并不是所有税务所都能够办理退税业务，最好提前咨询地税部门。3、办理退税流程不同城区办理退税业务流程或有不同。以朝阳为例，办理退税需首先进行网上预约，预约成功后才可以携带资料到朝阳地税部门进行退税。4、办理退税所需资料：1）已出售公有住房的房产证复印件1份；2）出售公有住房的买卖合同原件及复印

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