一、公积金贷款利率的计算
央行对贷款基准利率进行下调,公积金贷款的利率5年以下(含5年)降至3.5%,5年以上的公积金贷款利率下降至4%,下面将为大家专门介绍一下公积金贷款计算的方式方法。公积金贷款计算,要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定,其中四个条件计算出的最小值就是贷款人最高可贷金额。
1、以还贷能力为依据的公积金贷款计算公式为:贷款额度=[(借款人或夫妻双方月工资总额+借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)乘还贷能力系数40%-借款人或夫妻双方现有贷款月应还贷额]乘12(月)乘贷款年限。其中月工资总额=公积金月缴额/(单位缴存比例+个人缴存比例);
2、以房屋价格为依据的公积金贷款计算公式为:贷款额度=房屋价格×贷款比例。其中贷款比例根据不同类型来确定,一般来说,购买房屋的建筑面积超过90平方米的,贷款额度不得超过所购房款的70%;建筑面积在90平米以下的,贷款额度不得超过所购房款的80%。
3、按照贷款最高额度计算,使用本人住房公积金申请贷款公积金贷款的,且符合其申请条件的,贷款最高限额为50万元;同时使用配偶住房公积金申请贷款的,且符合贷款申请条件的,贷款最高限额为70万元。
4、以公积金账户余额为依据的公积金贷款计算公式为:公积金贷款额度=借款人及参贷人公积金账户余额乘20。
二、商业贷款利率计算
设贷款总额为A,银行月利率为β,总期数为n(个月),月还款额设为m,则各个月所欠银行贷款为:
第一个月A第二个月A(1+β)-m
第三个月(A(1+β)-m)(1+β)-m=A(1+β)2-m[1+(1+β)]
第四个月((A(1+β)-m)(1+β)-m)(1+β)-m=A(1+β)3-m[1+(1+β)+(1+β)2]…由此可得第n个月后所欠银行贷款为A(1+β)n
–m[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]=A(1+β)n
–m[(1+β)n-1]/β由于还款总期数为m,也即第m月刚好还完银行所有贷款,因此有A(1+β)m–m[(1+β)m-1]/β=0由此求得m=
Aβ(1+β)n/[(1+β)n-1]
商业贷款利率是银行向贷款人通过个人信用贷款款项收取的利息率,它是在借款期限内利息数额与本金额的比例,确定在贷款期间贷款者需要支付的利息额度。
个人贷款利率的数值参照国家的基准利率,一般在国家基准利率的基础上上下浮动。2004年央行放开了银行贷款利率浮动范围,对银行贷款利率上限不再做限定,下限为0.9倍基准利率。不过对信用社贷款利率仍有上限限制,要求信用社贷款利率上限不得高于2.3倍基准利率。
商业贷款利率和公积金贷款利率的计算方法是显然不同的,公积金对贷款人的还贷能力和有无欠债有很大的要求,公积金贷款是从利民的角度出发的,并且政府对于公积金贷款利率进行了下调。而商业贷款利率则是根据欠款的月数进行计算的,相比之下,公积金的贷款方式优于商业贷款方式。
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