二手房土地增值税已缴个税不得扣除12月1日，北京市地税局开始对个人转让二手房征收土地增值税。北京市石景山区地税局的有关人士强调，12月1日后，个人转让二手房缴纳土地增值税与办理房屋过户手续挂钩，符合缴税条件的二手房交易如果不缴纳土地增值税，就无法过户。但是，并非所有的二手房转让都需缴纳土地增值税。目前，只对转让居住未满5年的非普通住宅征收土地增值税。12月1日，石景山区地税一所就办理了7份转让二手房的涉税手续，但因为都属于普通住宅，没有征收土地增值税。

普通住宅不征税

石景山区地税局的有关人士认为，北京市11月中旬发布《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（以下简称《通知》）后，一些媒体对政策宣传不够准确，纳税人对政策理解有误，认为只要出售住房，都要缴纳土地增值税，导致部分房主突击办理二手房转让交易，11月20日～22日，石景山区每天办理量达到了80份，而正常情况下每天才15份左右。其实，目前对个人转让二手房征收土地增值税的面是很窄的，大部分二手房买卖不用缴纳土地增值税。

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。1993年，国务院就发布了《土地增值税暂行条例》及其实施细则，此后又多次发文，强调要严格征收土地增值税。因此，对个人转让二手房征收土地增值税，并非是开征了新税种，北京市地税局的《通知》只是在扣除项目金额的确定及征收办法上作出了调整。

目前，土地增值税的有关法规政策规定：

居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

个人转让非普通住宅，凡居住满5年或5年以上的，免于征收；居住满3年未满5年的，减半征收；居住未满3年的，按规定计征。

北京市规定，普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。

因此，目前个人只有转让不同时符合上述三个条件的非普通住宅时，才用缴纳土地增值税。

石景山区地税局的有关人士介绍，常见的非普通住宅主要是商铺、别墅以及高级公寓等。需要提醒的是，判断转让的二手房是否属于非普通住宅，需要全面考虑上述普通住房的三个标准，缺一不可。其中需要特别注意“同级别土地上普通住房平均交易价格”，住房位于不同地段，往往平均交易价格会不同。平均交易价格是按级划分的，比如石景山区，主要是5级和6级，5级平均交易价格是6047元，6级平均交易价格是4828元。首先要确定所转让二手房属于哪一级，用该级的平均交易价格乘以1.2倍，如果实际成交价高于平均交易价格的1.2倍，就属于非普通住宅。

三种纳税方式可选择

《通知》对个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额的确定进行了明确，实际上提供了三种缴纳土地增值税的方式。

第一种方式，售房人能够提供购房发票。这种方式下，就首先需要按规范的方式计算增值额和增值率，以确定适用的税率，最后计算出税额。此种方式下扣除项目金额包括：取得房地产时有效发票所载的金额；按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5的金额；按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关税金；取得房地产时所缴纳的契税。

石景山区地税局的有关人士强调，转让二手房中缴纳的个人所得税不得扣除。这一点许多媒体在报道时有误，认为缴纳的个人所得税也可以扣除。

第二种方式，售房人不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告。这种方式同第一种计算方法相似，但扣除项目金额有所不同，主要包括：取得国有土地使用权时所支付的金额证明；中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

有关人士介绍，目前个人买房，取得国有土地使用权时所支付的金额一般没有单列，实际上无法单独扣除。

第三种方式，售房人既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，则按转让二手房交易价格全额的1征收率缴纳土地增值税。

石景山区地税局的有关人士介绍，按核定方式缴税，如果非普通住宅居住满3年未满5年的，仍然可以享受减半的优惠，实际缴纳二手房交易价格全额的0.5。

有关人士介绍，无论售房人有没有购房发票和评估报告，只要不提供，都按核定方式征收。因此，售房人可以根据自己的实际情况，选择提供还是不提供购房发票或评估报告，从而实现按自己喜欢的方式缴纳土地增值税。

实例计算

石景山区地税局的有关人士举例说明了土地增值税的具体计算过程。

李先生日前出售了石景山区八角南里一套150平方米的房子，售价为70万元。该房子是2004年4月购买的，购入价40万元，当时缴纳了契税12000万元。因为李先生出售的住房超过了140平方米的标准，属于出售非普通住宅，应该缴纳土地增值税。

因为李先生有购房发票并且愿意向税务机关提供，其应按第一种方式纳税。

李先生出售住房应缴纳的营业税及附加为700000×5.5=38500（元）；缴纳印花税700000×0.5‰=350（元）；

李先生购买该住房已经接近3年，每年加计扣除5，加计扣除额为400000×5×3=60000（元）；

可扣除项目总额=400000600001200038500350=510850（元）；

李先生出售住房取得的增值额=700000-510850=189150（元）；

增值率=189150÷510850×100=37；

增值率未超过50，适用税率为30；

土地增值税税额=189150×30=56745（元）。

如果李先生不提供购房发票，而是选择提供房地产评估机构评估报告，则应按第二种方式计算纳税。这种方式下，地产评估机构评定的房屋及建筑物价格将很大程度上左右土地增值税税额的大小。在此不再具体计算。

如果李先生不愿意向税务机关提供发票，也不愿意请房地产评估机构评估，选择按交易价格全额的1缴纳土地增值税，则土地增值税税额=700000×1=7000（元）。

有关人士认为，近几年北京房价增长很快，出售后取得的增值额较高，选择按交易价格全额的1纳税，不仅计算简单，而且税负较轻。

来源：中国税务报2006.12.11陈天培，陈红霞，邹国金