一、海南：首个全面推行现房销售省

3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》的核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

海南省住房和城乡建设厅相关负责人表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，实行现房销售制度。

二、现房销售是什么意思？

现房销售是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

根据建设部1995年颁布、2001年修改的《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房，开发商必须满足以下法定条件：

（1）开发商已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间；

（4）同金融机构已经签订预售款监管协议；

（5）经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明，向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

三、现房对开发商的资金要求更高，现房制度的推广还需因城施策

一方面来说，在对现房销售制度的试点过程中可以发现，因为房地产限价制度，且要求现房销售，因而造成房企的压力过大，也不利于价格调控。资金的回流时间长促使成本上涨，也导致开发商开发成高端住宅，反而抬高了房价。

从另一方面来看，开发商对现房销售也有顾虑。据一知名房企相关负责人说，开发商投资考虑的是投资何时回正，现房销售制度最大的风险还是资金。大多开发商都对项目有严格的资金回流期限，而现房的周期通常在两年半以上，未来政策一旦趋紧，会增加开发商的投资风险，投资意愿自然降低。

值得注意的是，虽然个别省份和城市采取了现房销售的政策，但预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。

对比来看，现售与预售各有利弊。现售可以避免出现货不对板，但预售也有利于开发融资。与其他国家相比，我国一些楼盘开发规模较大，再加上有开发期限限制等原因，很难像国外开发商拿一块地慢慢开发，再销售现房。

但不可避免的是，先前的确出现了不少预售损害购房人权益的事件。同样是预售，在美国，预售只需购房人提交一部分定金，且由第三方托管；开发商也能以此判定房产的受欢迎程度，同时有助于银行方面的融资。另一方面，针对预售制度的漏洞，多地也曾尝试提高预售门槛，实施预售资金监管，收获了不错的效果。

海南此次出台的现房销售制度是放在了一份名为《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》的政策中。归根结底，推行现房销售是为了促进市场平稳发展。不管是现售还是预售，都得根据不同地区的实际情况来判断，这也符合目前我国房地产市场调控因城施策的要求。