1、外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。

2、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。

外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。

3、境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。

一、《外商投资企业设立及变更备案管理暂行办法》有关规定

第六条

属于本办法规定的备案范围的外商投资企业，发生以下变更事项的，应由外商投资企业指定的代表或委托的代理人在变更事项发生后30日内通过综合管理系统在线填报和提交《外商投资企业变更备案申报表》(以下简称《变更申报表》)及相关文件，办理变更备案手续：

(一)外商投资企业基本信息变更，包括名称、注册地址、企业类型、经营期限、投资行业、业务类型、经营范围、是否属于国家规定的进口设备减免税范围、注册资本、投资总额、组织机构构成、法定代表人、外商投资企业最终实际控制人信息、联系人及联系方式变更；

(二)外商投资企业投资者基本信息变更，包括姓名(名称)、国籍/地区或地址(注册地或注册地址)、证照类型及号码、认缴出资额、出资方式、出资期限、资金来源地、投资者类型变更；

(三)股权(股份)、合作权益变更；

(四)合并、分立、终止；

(五)外资企业财产权益对外抵押转让；

(六)中外合作企业外国合作者先行回收投资；

(七)中外合作企业委托经营管理。

其中，合并、分立、减资等事项依照相关法律法规规定应当公告的，应当在办理变更备案时说明依法办理公告手续情况。

前述变更事项涉及最高权力机构作出决议的，以外商投资企业最高权力机构作出决议的时间为变更事项的发生时间；法律法规对外商投资企业变更事项的生效条件另有要求的，以满足相应要求的时间为变更事项的发生时间。

外商投资的上市公司及在全国中小企业股份转让系统挂牌的公司，可仅在外国投资者持股比例变化累计超过5%以及控股或相对控股地位发生变化时，就投资者基本信息或股份变更事项办理备案手续。

第七条外商投资企业或其投资者办理外商投资企业设立或变更备案手续，需通过综合管理系统上传提交以下文件：

(一)外商投资企业名称预先核准材料或外商投资企业营业执照；

(二)外商投资企业全体投资者(或全体发起人)或其授权代表签署的《外商投资企业设立备案申报承诺书》，或外商投资企业法定代表人或其授权代表签署的《外商投资企业变更备案申报承诺书》；

(三)全体投资者(或全体发起人)或外商投资企业指定代表或者共同委托代理人的证明，包括授权委托书及被委托人的身份证明；

(四)外商投资企业投资者或法定代表人委托他人签署相关文件的证明，包括授权委托书及被委托人的身份证明(未委托他人签署相关文件的，无需提供)；

(五)投资者主体资格证明或自然人身份证明(变更事项不涉及投资者基本信息变更的，无需提供)；

(六)法定代表人自然人身份证明(变更事项不涉及法定代表人变更的，无需提供)。

前述文件原件为外文的，应同时上传提交中文翻译件，外商投资企业或其投资者应确保中文翻译件内容与外文原件内容保持一致。

二、合资企业股权变更具体的流程

根据《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》的第二条和第九条、第十条的规定：（1997年5月28日对外贸易经济合作部、国家工商行政管理局〔1997〕外经贸法发第267号发布）：企业投资者经其他各方投资者同意向其关联企业或其他受让人转让股权。

企业应向审批机关报送下列文件：

（一）投资者股权变更申请书；

（二）企业原合同、章程及其修改协议；

（三）企业批准证书和营业执照复印件；

（四）企业董事会关于投资者股权变更的决议；

（五）企业投资者股权变更后的董事会成员名单；

（六）转让方与受让方签订的并经其他投资者签字或以其他书面方式认可的股权转让协议；

（七）审批机关要求报送的其他文件。

第十条股权转让协议应包括以下主要内容：

（一）转让方与受让方的名称、住所、法定代表人的姓名、职务、国籍；

（二）转让股权的份额及其价格；

（三）转让股权交割期限及方式；

（四）受让方根据企业合同、章程所享有的权利和承担的义务；

（五）违约责任；

（六）适用法律及争议的解决；

（七）协议的生效与终止；

（八）订立协议的时间、地点。

股权转让之生效：

根据《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第二十条的规定合营一方向第三者转让其全部或者部分股权的，须经合营他方同意，并报审批机构批准，向登记管理机构办理变更登记手续。

又根据《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》：第三条

企业投资者股权变更应遵守中国有关法律、法规，并按照本规定经审批机关批准和登记机关变更登记。未经审批机关批准的股权变更无效。

第二十条

股权转让协议和修改企业原合同、章程协议自核发变更外商投资企业批准证书之日起生效。协议生效后，企业投资者按照修改后的企业合同、章程规定享有有关权利并承担有关义务。

因此股权转让经原审批机构批准和登记机关办理变更登记后生效，企业投资者在相关协议生效后享有权利并承担有关义务，此即包括其向公司委派的董事。

股权转让之条件：

根据《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第二十条的规定：合营一方转让其全部或者部分股权时，合营他方有优先购买权。

合营一方向第三者转让股权的条件，不得比向合营他方转让的条件优惠。

违反上述规定的，其转让无效。

因此，只要符合上述规定，转让价格由转让方和受让方协商决定，不需要在董事会一致通过。