1、房屋租赁合同二十年以下是有效的。

2、法律规定，房屋租赁合同的租赁期限不得超过二十年。

3、超过二十年的，超过部分无效。

4、租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；

5、但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

6、法律依据：《民法典》

第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

(1)当事人的姓名或者名称和住所；

(2)标的；

(3)数量；

(4)质量；

(5)价款或者报酬；

(6)履行期限、地点和方式；

(7)违约责任；

(8)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

一、房屋租赁合同提前终止的条件

1、房屋租赁合同是出租人、承租人对方之间的合议。一般情况下，房屋租赁合同中有租期规定的，承租人、出租人双方不得提前终止租赁合同，否则即是违约行为，要承担因此而产生的法律责任。

2、但这也不是绝对的，在某些特殊情况下，出租人、承租人可以提前解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同：

(1)承租人擅自将承租的房屋转租，转让或转借的。

(2)承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的。

(3)承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的。

(4)承租人违反合同擅自改变房屋用途的。

(5)承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。

(6)出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住的，或者出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同，应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的，改建后房屋仍出租时，原承租人有优先的承租权。