一、什么是商住公寓

商改住这个概念并非产权概念，而是使用用途的概念，就是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。

购买时，首付款跟商办物业一样，需要50％首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。

二、北京公寓限购新政全文

关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告

京建发［2018］第112号

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：

一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和国土资源管理委员会

北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局

2017年3月26日

三、北京公寓限购新政解读

1、北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治意味着这是全国一盘棋的行动。

北京“商改住”政策应该是所有城市当中政策最为严格的了，但从媒体报道的渠道来看，北京也并非“商改住”从严执行的唯一的城市。其实，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目（有的城市叫类住宅，比如上海），深圳、广州也会开始。因此，上海“类住宅”市场的整改、北京“商改住”政策再加上其他城市已经或即将陷入整改的城市来看，这并非北京、上海等部分一线城市主导而为。笔者认为，商改住（类住宅）的整改措施是统一部署而进行，除了上述笔者提及的城市，过去一年多房价上涨过快的10几个城市，比如苏州、厦门等等或许也将开展“类住宅”的整治行动。从措施的力度来看，北京和上海则是标杆，上述城市也极有可能像北京一样对“商改住”项目进行限购。

2、“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。

为了“控房价，防泡沫”首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，比如北京转移专业市场到周边城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆违”行动等等。笔者认为，“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。从未来一段时期楼市政策走向来看，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，成为一线城市人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。

3、“商改住”或“类住宅”的整治行动直接目的是：政府不想商办价格上涨影响产业和经济。

同策咨询研究部总监张＊伟认为，从各地“商改住”或“类住宅”的整治行动背后的目的来看，笔者认为也很简单，包括北京商改住限购、上海类住宅整治等等在内的各地类住宅政策的出台在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨（因为商办用地涉及产业和经济，政府不想商办价格上涨影响产业和经济，比如，从上海市新任市长应市长当时新闻发布会上的答记者问的表态也可以看得出，上海不想因为商办的价格上涨而影响上海的产业和经济的发展）。

由此可见，尽管对于开发商来讲，商改住或类住宅的相关政策暂时影响了销售，甚至部分项目销售因此而陷入僵局，但从北京、上海等城市发展的整体大局来看，“得与失”怎么样来去考量，还是需要每一个居民，每一个房地产从业者综合考虑清楚。

4、从短期内来看，一方面行政化的措施已经重新启动或强化，以达到防止房价过快上涨“控房价，防泡沫”的目的。

比如收紧高端楼盘预售许可证和备案时间，以此调整全年度的成交均价；“限价”、“限买限卖”、类住宅限购等措施也有可能频繁使用，对于捂盘惜售等不规范的市场行为进行处罚，另外一方面，政策层面没有任何可操作的空间，打“擦边球”已经不可能，监管越来越严格，比如严禁首付贷、二次抵押贷等“加杠杆”的市场行为，对于违规企业进行查处和曝光等等。

5、政策面环环相扣，外溢需求将被限制在围城之外。

比如，北京上海等大都市住宅限购之后，本来要买类住宅投资或居住，但是类住宅也被限了，现在环北京、环上海也限制了，直接到周边的城市也购房也没有资格了。政策不再给外溢需求留空间。

本轮调控政策环环相扣的思路很有意思，首先我们看到，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，一部分楼市需求已经开始外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市（比如环北京、环上海区域的三四线城市），区域中心城市周边的三四线线城市（比如环南京、环合肥都市圈的三四城市），另外一部分楼市需求开始转战“商改住”或类住宅。

但是，好景不长，我们看到，北京、上海、南京、合肥、天津等城市“商改住”或“类住宅”政策从严，同时，因为一线城市周边的三四线城市甚至县级市（比如环北京、环上海区域的三四线城市）以及区域中心城市周边的三四线线城市（比如环南京、环合肥都市圈的三四城市）已经出现过“火”的状况，环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市，这些城市纳入了调控范围。

同策咨询研究部总监张＊伟认为，大都市圈的调控政策面环环相扣，外溢需求将被限制在围城之外，从调控的思路来看，北京、上海等住宅限购限贷将外溢需求转移至商改住项目或环北京、环上海的区域，北京、上海等城市商改住政策从严将需求倒逼至环北京、环上海区域。而环北京、环上海等三四线城市的调控为了进一步限制环北京、环上海大都市圈的楼市投资投机性需求，为过热的大都市周边的三四线城市降降火。

同时，环北京、环上海等地调控措施也是为了防止类似北京、上海这样的特大城市继续沿着地理的边界“大饼”式扩张，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周边，为大都市造成更大更多的“大城市病”（因为人虽然买房到环北京、环上海区域并在此居住，但工作有可能还在北京或上海，大城市的压力并没有减低，反而大城市因为交通的便利造成更多的城市治理问题）。

由此可见，大都市圈的调控政策面环环相扣，外溢需求将被限制在围城之外，政策不再给外溢需求留空间。

明白了上述这些规律，笔者还是劝房企们一句话，今年踏踏实实做市场，不要总想着投机那点事，今年要放弃幻想，踏踏实实做好业绩，做好回款，这才是最重要的。在这个过程中，不要给市场制造问题，给政府制造麻烦，给舆论制造麻烦，只有做到这样，自己今年才会有机会踏踏实实做市场，才会在市场调整期有收获。