庄志明

中国的楼市处于一个怪圈，一边是商品房紧缺，一边是商品房空置率攀升；一边是有人几套房，一边是很多人没有房。楼市的冰火两重天，正好凸显了中国社会财富的不均衡性和中国楼市政策的弊端。

至二○○九年底，国家电网统计,全国660个城市电表连续6个月零读数的住宅有6540万套。实际上要是统计全部城市，那空置房数量还要惊人。我们先来分析一下空置房的社会成本、经济帐。以每套住宅房平均面积90平方米，每平方米均价7000元计算，每套房购置价63万元。中国房屋平均使用寿命30年，则每套房每年静态成本2.1万元。6540万套空置房每年静态成本约1.4万亿元。

从以上分析看，理论上空置房的投资者会亏本，但为什么他们冒险投资呢？道理很简单，因为在房价高速上涨时，这种空置成本微不足道。房价随时就翻倍，空置又何惧？然而我们必须要清醒认识到，尽管对于个体的投机者来说或许没有从空置房中失利，但社会资源的浪费那是必然的惊人的，每年1.4万亿呀!要知道这些空置的房子可容纳2.6亿人居住，如果全部利用起来那是多大的社会价值。需要说的是，空置房的投机者也可能存在风险，因为击鼓传花的游戏总有结束的时候，“出来混迟早要还的”。

当前，楼市调控必须要找到重点，对症下药，空置房应该成为调控的聚焦。打蛇打七寸，空置房正是楼市泡沫的“七寸”。这么多的空置房哪来的，主要原因还是可供买房的贷款多了。2009年,为了刺激经济,央行加大了基础货币的投放,当年的M2增幅达到29.7%,新增贷款近10万亿。从银行的数据看,在12家上市银行中,去年房地产贷款达到5.28万亿。而2009年全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%;全国商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。贷款猛于虎，钱多了，人就变坏了，有人就不断买房囤房，可供实际消费居住的房子就紧缺了。

住房顾名思义是用来居住的，这是它的本质属性。空置房的投机者改变了住房的属性，住房的属性在他们的手中变成了营利性，丧失了原本的居住性。拿老百姓的居住权作为牟利的手段，这是极不道德的。所以楼市调控的鞭子必须打在空置房上，才能达到房屋调控的实效。当前应该继续坚定不移的坚持调控政策，抑制住房投资投机，提高商品房投资投机的门槛，同时要运用税收、经济、法律、行政等多种手段缩减现有空置房的数量。说的简单点，就是拿出方法，制定对策，使空置房的投资投机者得不偿失，入不敷出，促使他们必须加速消化空置房。这一类方法是很多的，比如将商品房贷款利率提高，比如试行物业税，比如加大力度清收空置房物业服务费。真的不是方法有没有的问题，而是当政者做不做的问题，或者说什么时候做的问题，或者说做到什么程度的问题。

目前社会上有动摇房地产调控的氛围和舆论，认为房地产调控将给经济致命打击，经济会二次探底，就业受到影响。这些言论没有任何数据和证据佐证，恰恰是房地产利益集团的夜幕弹。房地产只会带来经济假性繁荣，并不会带来经济可持续发展，在房地产泡沫的压迫下，消费需求始终萎靡不振，这才是制约经济发展的关键。近十年来，房地产已绑架了中国经济，攫取了大部分国民财富，导致贫富差距进一步加剧，民众的生活质量下降，所以我们要认识到以房地产为支柱的经济发展模式的危害性。房地产降温也不可能带来失业率上升，房地产降温，别的行业就会起来了，劳动力是可以实现转移的。古语说的好，老和尚死了，小和尚照撞钟。房地产果真倒下了，也不可怕，其他行业一样带动经济发展，而且会发展的更好。我们要坚定楼市调控信心，完善调控政策，把空置房这篇文章做好。商品房真的需要“去库存化”，这个过程是艰难的，但又是必须的。

(作者庄志明，江苏法之泽律师事务所律师，手机13004316734)