签订二手房屋买卖合同需要注意的问题

在你确定要购买这套房子后，就要签订具体的买卖合同了。在使用房管局提供的二手房买卖合同范本的基础上，购房者需要根据自身的实际情况，约定付款方式、交房条件、违约责任等信息，避免自己的权益受到损害。

一.确认相关信息的真实性和有效性

1房产证、身份证要与签署合同人的信息相一致，如有特殊情况，需出具有法律依据的公证委托书。

2房屋买卖合同中的房屋地址要严格按照房产证中的地址严格填写，不得有误。

房屋买卖合同中的房屋面积也要严格按照房产证上注明的面积填写。房屋附有赠送的面积(不含在房产证或房地证的面积中)需要在合同的“其他条款中”注明。

3房屋的产权归属要有明确的注明，要填写产权人和共有产权人的姓名。

二.确认房款数额、税费数额以及支付方式等内容

1付款问题需写明：总价款、首付款、尾款、付款时间、付款条件、付款方式。

2税费：

购房者：契税、土地出让金、印花税(与房主各付一半)

(1)契税：缴纳比例为3%。根据契税政策规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

(2)印花税：交易双方按交易合同价格的万分之五缴纳(2008年11月1日起个人出售住房免征双方印花税)。

卖房者：营业税、个人所得税、印花税(与购房者各付一半)

(1)营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

(2)个人所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，此所得为财产转让所得，由卖方缴纳。

财产转让所得应纳税额的计算公式：

应纳税额=应纳税所得额*适用税率=(收入总额-财产原值-合理税费)*20%

另外：根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况，还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。

提醒：最好根据自身实际情况，向相关专业人士详细咨询相关税费的收取情况。

三.确定交房细节

1时间要写明确、精确，不能用含有歧义的词代替，更不能有“之前”、“之后”等意思模糊的字眼。

2费用结算：物业费、水电煤气费等。

在购房时一定要核实是否有费用拖欠问题，如果有费用拖欠，勇敢在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清，如果房主为及时交清相关拖欠费用，所造成的影响要承担什么责任等。

四.明确违约责任

1设定具体的违约金。有明确的计算方式或约定明确的具体金额。

2设定违约方承担守约方的诉讼费、律师费等各种费用。

五.补充协议也要注意

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确、需要进一步商议的情况时，要在合同相关条款后填写附加条款，将合同中双方的意见写明确，以减少后续阶段因意思含混不清而造成的麻烦。

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