目前,谈及房子买卖,包括开发商/中介机构/房东与置业者,各式买卖都存在可能的价格欺诈,程度不一而形式多样,做为消费者如何识破,有利在买卖中获得公平的回报,同时有利自身权益的较好维护.

一.开发商的价格欺诈情形与识别

这里专指由开发商自行组织队伍进行项目销售的情况.

1.成品房交付标准下的菜单式示范销售:一般而言,成品房交付,装修成本直接含在房价里.通过菜单式,也只是营销示范而已,通常情况下,成品房装修成本节约了项目管理费用、效果与方案设计费用、整装家具直销节省工厂化模式下的板材节省,与同质同格局房子市场性装修,应该节省20-45%的费用,买房时应减去这部分成本再来核算毛坯房买房,据此落实性价比.

2.包价销售:有开发商为了明晰产权与方便服务,采用了包价销售,实际上包价内容中,产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价,再加计不可预见费用约2%,这类销售方式下,按开发商的报价可以减除约8%的内包部分,为毛坯房价评估蓝本.

3、一口价销售:一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价,这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目,此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子,自动进入就高不就低的选择顺序,从而完成高层数户型销售.买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平.

4、附赠销售:分送修与送其他可移动商品或服务费用两种,后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态.目前送修最为普遍,但如同上述的成品房,送修成本都按照正常装修项目打进了房价,所以,此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约,还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位.

5、限量优惠:总在限量,分期销售,这是营销的套路问题,建议不要买限量房.

二、中介营销代理机构的价格欺诈情形与识别

由于营销进入的深度不同,中介营销代理机构有可能取代开发商掌握完全的价格制订权.

中介营销机构制订价格政策的渠道与途径通常有两条,一是运筹模式,卖VIP卡,选房等,再通过折抵来实施销售促进;二是直接通过销售控制策略制订价格表,让你通过其提供的价格表自动进入其预期的可售房源范围,当预期可售范围缩小到一定程度,就会调整价格与销售控制方针.

所以,碰到这类情形,首先是通过了解谁在卖楼,有没有合法性,当确认为中介代理后,应仔细阅读销售控制房源表,其中明显户型等主品因素非常强,但标价非常高的,可以加大杀价力度.反而对于可选择范围的房源,其折扣力度其实并不大,基本就是广告宣传中的优惠幅度.

三、中介房产经纪代理机构的价格欺诈情形与识别

这是指二手房买卖中的价格欺诈情形.

大家知道,二手房市场取利方式可以是差价,手续费,代办费.对于手续费与代办费用,政府有严格的控制政策,基本没有什么猫腻.倒是差价,中介吃差价往往通过文本约定或口头约定,对原房东,承诺一个最低价,超出部分分成,对买家而言,一般标示的是允许谈价的数字.

判断标准最佳者就是同类地段同期新房价格加计50%,并且税费由出卖人负责,这是心理价格,买家心中的标杆价,而出卖人或中介的出价则会是现售新房价下浮一定额度,一般在20%左右浮动,如果幅度在此范围,至少砍价幅度会是10-20%,但中介可能要求买受人承担相关税费.

四、房东的价格欺诈情形与识别

房东出货,一般都会找出很多合理情形的借口,原由在于谋取较快销售与合理价格.大约包括出国定居外迁到别的城市定居因生意出现资金问题急售家人原因急需用钱等等,我们不用计较出卖人的动机,我们依然比照市场,比照杀价空间来进行讨价还价.

一般条件,如果你能确保出卖人急于脱手,杀价幅度可以在40%以内浮动.作为先手,房东由自己来通过宣传或网络出售自己的房子,往往所持心理就是按市场新房价略微下浮后标识价格,再看你的谈判水平.这个时候,一方面我们从对方的房龄、质量、装修无用及原装修成本、淘汰率、户型缺陷,找些对方的原因杀些基本套路的价格,再通过市场判断方面,一般二手房价应该低于新房价至少20%,其他可能途径则要借助于自己的心理把握能力。