从目前的情况来看，城市老旧小区普遍存在着产权不清晰、管理不成规模、规划滞后、私搭乱建、房屋老旧、基础配套设施差、环境脏乱、居民收入水平低等各种问题。房屋的产权人不一样，有居民个人承租、房管局自有公房、单位产权房、公共设施产权房、托管房、商品房、房改售房、回迁房、农转非的承租房等。使小区形成由物业管理单位、社区管理单位、居委会、市政设施单位、商业网点单位等多家管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。

一、许多物业管理企业不愿接管老旧小区，主要有以下原因：1.大多数老旧小区的收费标准无法和市场价接轨。

2.老旧小区的维修基金严重匮乏。

3.法律法规尚不完善。

4.各种矛盾比较突出。

目前，我国正在大力推行和谐社会建设，这为城市老旧小区实行现代化物业管理提供了绝佳时机，相关各方应该抓住时机，积极推进在老旧小区实施物业管理。

1.充分发挥政府主管部门的核心作用。

在老旧小区实施物业管理要与供水、供电、供气等部门密切配合才能实现，街道办事处、居委会和政府相关主管部门要充分发挥协调作用，争取水电气等相关部门的配合。过去，老旧小区的管理主要依靠街道居委会，而现在实行新的物业管理体制后，物业管理公司要与供水、供电、供气等专业管理部门建立起规范的委托服务关系，街道基层组织的行政管理也要与物业管理公司的经营管理分清职责。

2.深入宣传物业管理政策。

在老旧小区实施物业管理，首先要做好前期准备工作，深入向老旧小区居民宣传相关政策，讲解《物业管理条例》及相关的法律法规，加深人们对物业管理的认识。政府基层组织可以首先对老旧小区的物业现状进行摸底，摸清老旧小区居民对物业管理的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。对环境配套好、产权分散、住户经济承受能力强的住宅小区优先整治，开展现代化的物业管理;对配套设施差、房子破旧、住户经济承受能力有限的小区，以房屋维护为重点进行单项物业管理，随着条件改善，逐步增加服务内容。

3.物业管理企业要尽职尽责。

既然开发商指定物业管理企业来管理小区，物业管理企业就要尽职尽责管理好一个小区，不能将所有矛盾推卸给开发商，认为与己无关。因为这样做，开发商不满意，业主也不满意。老旧小区内的问题多，比较棘手，物业管理公司也不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间，以免造成工作的被动。物业管理企业对老旧小区内的业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，使业主了解事情的真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间协调解决业主反映的问题。

老旧小区内问题和矛盾比较多，在实施物业管理的过程中，物业管理企业要及时总结经验教训，妥善解决容易出现的各种问题。

1.及时公示业主公约。对小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式在当事双方协商确定之后及时予以公示;制定本小区的业主公约，在小区显眼的地方予以张贴。可以采取物业缴费社会化的形式，让居民把物业管理费直接交到银行。物业管理公司平时应注意举办一些活动，加强物业管理公司与业主之间的沟通。

2.对于租赁住房，物业管理企业应从租金中提取一定比例的物业管理费用，并承担一定的责任。

3.物业管理企业可就地吸纳下岗职工，享受优惠政策，降低运行成本。直接管理成本低，即使物业管理费用低也有利可图。

4.业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。促进合同约束机制的发展，推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。一定要按照《物业管理企业资质管理办法》规定，选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、具有较强市场竞争力的公司，让大家感觉交物业管理费物有所值。

在老旧小区实施物业管理的企业要主动服务，尽职尽责，改变以往多头管理又都不管的局面。各级领导机关和职能部门一定要率先垂范，支持物业管理公司开展工作，同时要大胆推行老旧小区的物业管理试点，边实践边总结经验教训，以示范引路，推动在城市老旧小区实施物业管理，构建和谐社会。

参考文献：

1.《物业管理条例》，2003年5月28日国务院第9次常务会议通过

2.方芳、吕萍，《物业管理》，上海财经大学出版社