买房子签合同要注意什么?
一:房屋面积
“房屋建筑面积、公摊面积和使用面积是买房时极为重要的内容,发生纠纷时的依据就是购房人与开发商签订的购房合同。”在签订合同前,应详细了解房屋的公摊面积标准及其主要构成。
事实上,公摊面积的大小是有法可依的,但是具体计算比较复杂,购房者可以要求开发商承诺使用面积的比例,并写入合同中作为依据。“比如约定房屋交付时,套内建筑面积不得减少多少,公摊面积不得增大多少等等,并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任等。”
二:房屋质量
“房子不是经过专门机构验收合格的吗?怎么还会有质量问题呢?”在很多购房人看来,商品房竣工后已经过主管部门组织的竣工验收,验收合格后才允许交付使用,而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》对商品房质量的细节作了规定,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。
商品房竣工验收多是以抽查的方式进行验收,因而不能保证每一套商品房的质量都合格,而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定,都是由开发商拟订的,侧重保护开发商的利益,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
同时,“两书”可以作为商品房购销合同的补充约定,其中具体的保修期限也可以由双方协商约定,因为法律规定的时间年限是最低限度,购房者可以根据自己的情况,向开发商要求加长某些部位的保修时间。而那些购买所谓“尾房”的消费者,更要切记将保修期限的起始日期约定清楚。
三:产权登记
商品房买卖合同中关于“产权登记”的条款主要是要求双方依规定的日期会同办理,或委托代理人办理。在办理产权过户手续时,卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告,以及缴纳的税单。
据了解,按照相关规定,约定办理产权证的期限应为60日。但是,实际签约时,出卖人往往将此期限延长,通常有90日、180日等等。“购房者应力争在合同中,将开发商为购房者办理产权证的期限约定为60日,不宜太长。”林律师表示,如果此期限时间过长,譬如超过365天,则表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保,短期内不能解除抵押,对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证将会有很大影响。
四:违约责任
“违约责任”主要包括出卖人逾期交付房屋应负的责任,或不能或不履行交付房屋应负的责任;买受人逾期付款应负的责任,以及毁约不买应负的责任等。
“购房者在签订合同时,应特别注意‘不可抗力’在合同中是如何界定的。”林律师认为,虽然房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任”这样的表述,但销售方也不能把开发商自己的过错,如:对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。
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