如果消费者的退房要求被开发商接受,那么就有两个合同需要解除,一个是消费者与开发商签订的销售合同,另一个是消费者与银行签订的贷款合同。房屋买卖合同解除,是指返还房屋或者恢复双方权利。对于已入住的消费者,需要将已入住的房屋退还给开发商。对于尚未入住的消费者,需要放弃即将入住的房屋;开发商不能再要求消费者按合同约定支付房价,已经收取的部分应退还给消费者;合同终止后,双方的财产状况将恢复到合同签订前的状态,买卖合同的终止和履行可以由双方在没有他人协助的情况下完成。贷款合同解除表明消费者将一次性偿还银行贷款,然后不再支付任何本息,无任何还款义务。本合同的终止与销售合同不同。它需要第三方的帮助,即开发商,除了银行和消费者。尽管消费者从银行获得贷款,但他们并不直接拥有这些贷款。银行贷款是开发商以转让的形式获得的。开发商要想还贷,就必须把自己已经拥有的贷款偿还给银行;银行收到开发商以消费者名义归还的贷款后,才能认为消费者已经履行了全部还款义务,双方的贷款合同才能真正终止;因此,贷款合同的终止和履行只有在第三方的协助下才能完成。
因为有三方,而且有两个契约,因为空间操作不能同步进行,就会出现时序问题;从实际行为来看,我们可以设计多种可能的选择。目前,比较常见的选项如下:
1。消费者先与开发商解除销售合同,然后拿回首付款,再与银行解除贷款合同,然后开发商退还银行贷款。其次,消费者先与开发商解除销售合同,再与银行解除贷款合同,再拿回首付款,最后开发商还银行贷款。第三,消费者先与开发商解除销售合同,然后开发商退还银行贷款,再与银行解除贷款合同,最后获得首付。
这三个过程有一个共同特点,即消费者应先与开发商解除销售合同,表明消费者放弃了房屋的占有权。在这种情况下,消费者有一个风险:一旦合同终止,就不能再入住房屋。如果开发商不能按时偿还银行贷款,如果开发商在此期间破产,消费者将失去房屋的所有权,消费者的损失将更大:不仅住宅(仅指没有产权证的房产)可以作为破产财产拍卖,还可以作为破产财产拍卖首付已支付的无法获得,同时,银行贷款15至20年将支付。为了让消费者最大限度地规避上述风险,我们认为在开发商不破产的前提下,在实际操作中可以采取以下程序:
首先,消费者应与开发商签订补充协议,这是有条件的补充关于解除销售合同的协议。其次,消费者与银行签订补充协议,这也是终止贷款合同的有条件补充协议。第三,开发商偿还银行贷款时,消费者与银行签订的协议中规定的条件出现时,消费者与银行之间的贷款合同终止。第四,开发商应当退还消费者的首付款,并协助消费者办理各种退房相关手续。
第五、第三、第四行为完成后,第一步双方签订的协议中的假设条件出现,消费者与开发商之间的销售合同终止。
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