定金没付完认购合同生效，双方另有约定的除外。认购合同是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认；签订认购合同后，开发商应当与购房者在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。

一、买预售房要注意什么

在签订认购书、缴纳定金时一定要明确认购书中的“定金”。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。

看清开发商的两证“国有土地使用证”、“商品房预售许可证”，其中国土使用证一定要看仔细该土地的使用年限与用地性质，商品房预售许可证一定要注意您所预购的房屋是不是在预售范围之内。

通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以。通常，房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。

二、预售商铺交了定金是否可以退

一般来说，在签订购房认购书或意向书时，会同意支付一定的定金作为签订正式合同的担保。这种定金是约定金，一般适用定金罚款。也就是说，如果买家交了定金却不想买房，开发商可以不退定金。开发商收到定金但不卖房的，应双倍赔偿定金。除下列情况外：

1、定金未以书面形式明确约定；

2、如果商品房买卖合同因双方不能归责而未能订立，买方可以要求退还定金；

3、如果涉及的房屋不符合商品房销售条件，无论双方如何约定退还定金，开发商都应无条件将定金退还给购房者。

三、认购书可以退定金吗

认购书中的定金是否予以退还，应具体情况具体分析：

(1)如果买方无正当理由不按认购书中约定的时间、地点去签约，卖方有权不予返还定金。

(2)如果是卖方过错导致双方不能签订商品房买卖合同，卖方应双倍返还定金。

(3)双方对不能签订正式合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。