房产税虽是小税种,却可能不是小税事,单就企业新购商品房,房产税如何缴纳就是个挺整不明白的事。如下我们就从以房产原值计算房产税的问题作一个简单梳理。
何时缴纳
根据一些规定,企业增加的房产,要在限定期限内到税务机关办理登记,这处程序也要把握好时间办理。
何时申报税款
有的地方,如北京,一年内可以分二次缴纳税款,分别是4月初与10月初,那企业要是6月取得房产,是不是等10月进行申报缴纳呢?参照文件的意思,是在交付使用次月起计征,因此呢,这个应是次月直接去缴纳了,一下缴纳到年底,而10月申报期呢,作个申报就可以了。这个需要各地确认一下操作的方式。
原值变动了,是不是追溯
如某公司与房地产商签订《商品房订购合同书》,约定面积误差比在一定范围内,按实际结算房价。实际测绘后,需要追加房款,追加房款的房产税纳税义务时间如何确认?
这个问题是原来的核算不及时,因此需要调整原来核算的原值,可以理解为有补缴税款及滞纳金的风险。还有一个问题是,年度内各个月份原值可能是不一样的,是变动的,此时要不要有加权平均之类的说法,还真有,如北京地税的市税三字[1987]124号文件规定,月末帐面房产原值,上述原值系指季度内各月末帐面记载的房产原值的平均数。不过呢,这种算法是挺复杂的,如6月原值增加了,是第二季度的,要补4月申报税款不,还是在10月补缴,还是全年再算一次,再如是12月份增加原值,还再去税务局补缴不?后来北京地税以京财税[2007]136号规定企业、事业单位房产,不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值,一次减除30%后的余值,计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产,以租金收入为房产税的计税依据。看来,这真是管不明白了,来点直白的吧。
房产税虽按年征收、分期缴纳,那是以年度最后一天的原值计算?前面的多退少补?年度汇算清缴?我们理解,房产税年度过程中的变化,应是按期计算更符合实情,一定要按年度一次计算,还是有点逻辑上的问题,实践当中原值的变动又大量存在,如何让纳税认真的企业缴纳的清楚,税务机关也有当个事办的,如大连地税的网上咨询。
免税的情形要关注
如深圳地税的深地税发(2003)676号规定原对纳税人新建或购置的新建房屋,自建成或购置之月起,免征房产税三年,现改为自建成或购置的次月起,免征房产税三年。
分期付款就可以分期确认原值不
有的企业可能是按揭购入的房产,会计上是按付一笔款项就入一笔固定资产原值的做法(付给银行),这种做法是不恰当的,因为付款多少是未来的负债,与已实际取得的房产原值是没有否定关系的,因此这时如果不缴房产税,就是少缴税款,而不是政策不明确的问题了。如果付不起款,人家是将抵押的房产处理,而不是收回不卖的概念。
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