如果卖方的房产被法院查封,而卖方要求买方先拿出一笔房款来替他清偿债务,然后再办理过户交易手续的话,那买方要格外谨慎,要注意把握以下几点:
1、要求卖方出示与诉讼有关的材料,如起诉状、法院受理通知书等,了解涉案金额及案件有关的其他信息,必要时旁听该案件的开庭审理;
2、要求卖方与法院协商撤销查封的方式和时间,有必要的话陪同卖方向法官了解;
3、如果决定为卖方清偿债务,要尽量将房款付到法院,同时要求卖方方出具收款收据。千万不能直接将房款交给卖方,否则有可能被卖方挪用;
4、要求卖方将房地产权证交给买方,或者由中间方保管,直至过户。
购买被查封房产的法律风险较大,一定要格外谨慎。房产涉诉至少说明卖方有诚信问题。但是卖方急需用钱,价格一般都会比较便宜。因此要评估卖方的诚信,预判所涉案件的判决结果和对本起交易的影响,了解相关信息并在较大限度内规避风险,这些会对买方的要求会比较高。
一、全款卖房怎么交易流程
1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》;2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜;3、买方如果是按揭贷款购房的,找银行申请贷款,并取得银行的书面答复,买方如果是一次性付款的,此步骤就不需要了;4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件,前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的,备好款项;5、成功递件并取得房产交易所收件回执后,买方付按约定首期房款给卖方;6、问税、完税、过户手续办妥后,买方支付房款余款,方当日将房屋交付给买方;7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续,比如物业管理处、供电部门,等等。
二、变更合同当事人是否违约
当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。由此可知,只要相对方同意则不构成违约。
实例介绍:
2012年12月19日,赵某、王某、徐某与詹某、王某某、徐某某经中介公司介绍,签订了房屋买卖合同,约定甲方以总价142万元将房屋出售给乙方,并于2013年3月25日之前办理过户手续。
合同签订后,乙方分别于2012年12月19日、2012年12月22日、2013年2月28日支付房款2万元、48万元、61.5万元,合计支付房款111.50万元。2013年1月,乙方办理税费缴纳相关事宜。
但在2013年3月8日,当乙方办理过户手续时,乙方中的徐某某因购房资格不充分导致过户手续无法完成。之后,乙方通过中介人员向甲方提出重签合同,要求去掉合同中徐某某的名字。
然而,甲方在了解了重签合同的交易流程及交易风险后,最终拒绝重签合同,并于2013年4月14日向乙方发函解除合同。该函在2013年4月15日送达至乙方,4月21日,甲方再次发函催告乙方办理合同解除相关事宜,但没有得到回应。
2013年7月,乙方将甲方诉至法院,要求判令甲方配合过户房屋,而甲方不同意诉请,并反诉要求乙方支付违约金28.4万元。
经审理,法院判定,双方合同解除并无不当,但被上诉人要求上诉人承担违约责任缺乏依据,因而驳回赵某、王某、徐某要求詹某、王某某、徐某某支付违约金的反诉请求。
那么,买方要求变更合同中购买人的名字是否违约呢?
“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第84条规定:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”
所以说,买方要求变更合同中购买人的名字并不违约,但前提是必须经过卖方的同意,在未征得卖方同意的情况下,此种转让行为无效。而且,如果此种变更是买方要求增加第三人为购买人,只要是合理合法的,卖方一般是不能拒绝的,因为其债权的实现并没有受到任何不利影响。
需要注意的是,卖方有权拒绝买方变更购买人的要求,因为买方的这种要求只是一种变更合同的“要约”,卖方的拒绝只是使得新的合同不成立,如果买方由于变更购买人不成功而不能履行合同,才会构成违约。
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