除了有下列情形外，租赁合同都继续有效：

1、租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定；

2、房屋租赁期限过长，超过20年；

3、共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，没有经其他共有人同意；

4、承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租。

一、部分共有人出租共有房屋纠纷怎么处理

部分共有人出租共有房屋纠纷处理如下：

1、部分共有人擅自出租共有房屋的，一般视为无效。承租人造成经济损失的，由擅自出租的部分共有人承担赔偿责任；

2、部分共有人出租房屋，其他共有人当时知道或者事后追认的，视为房屋租赁关系有效；

3、大多数共有人同意出租共有房屋，当时，其他共有人清楚地知道，事后提出异议的，出租房屋对大多数共有人不利的，视为租赁关系有效。

对部分共有人出租共有房屋有争议，损害共有人利益，协商解决不了的，可以请求法院调解，公平解决。

二、出租房子要带什么手续

1、出租人与承租人应签订书面租赁合同。

2、租赁双方应当在祖赁合同签订后30日内，到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门申请登记备案。申请登记备案应提交下列文件：

(1)书面租赁合同；

(2)房屋所有权证书。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明，出租已设定抵押的房屋的，须提交抵押权人同意出租的证明；

(3)当事人的合法证件；

(4)经办人的证明文件。房屋代管人出租产权人委托代管的房屋，须提交房屋产权人明确授权其有出租房屋权限的委托书和代管人的合法证件；

(5)市人民政府规定的其他文件。

3、在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

三、租自建房子能转租吗

在承租的土地上自建的房屋能不能转租，主要看租赁合同的约定，如果没有禁止，经出租人同意的，可以转租。根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。