一、还款方式主要有等额本息和等额本金两种还款方式。等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中，目前选择这种还款方式的人较多。比较适合收入相对稳定的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，如公务员、教师等收入稳定的人群。等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。随着时间的推移还款负担会逐渐减轻，还款前期压力较大。这种还款方式的好处是相比等额本息前期偿还的利息更多，故能节省更多的利息。坏处是前期还款压力较大。适合收入高还款能力较强并有提前还款打算的人。等额本息还款法：每月月供额＝〔贷款本金月利率（1＋月利率）＾还款月数〕〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕每月应还利息＝贷款本金月利率〔（1＋月利率）＾还款月数－（1＋月利率）＾（还款月序号－1）〕〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕每月应还本金＝贷款本金月利率（1＋月利率）＾（还款月序号－1）〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕总利息＝还款月数每月月供额－贷款本金等额本金还款法：每月月供额＝（贷款本金还款月数）＋（贷款本金－已归还本金累计额）月利率每月应还本金＝贷款本金还款月数每月应还利息＝剩余本金月利率＝（贷款本金－已归还本金累计额）月利率每月月供递减额＝每月应还本金月利率＝贷款本金还款月数月利率总利息＝〔（总贷款额还款月数＋总贷款额月利率）＋总贷款额还款月数（1＋月利率）〕2还款月数－总贷款额月利率＝年利率12

二、利率调整

1、如果贷款合同中采用的是“按年调息”的方式，则购房者要到次年1月1日才能开始享受降息后的新利率减少月供；

2、如果贷款合同中采用的是浮动利率周期调整，即按自然年调整利息的方式，则购房者要到次年的同月才能减少月供。不过少数情况下，有的贷款合同中会约定固定利率，此时购房者就无法减少月供。一般情况下贷款银行不会主动提醒借款人利率何时开始执行，此时购房者则需要主动采用措施来知悉自己的月供变化。有什么方法能知道月供变化呢？

1、首先，购房者应当及时与贷款银行沟通，贷款后可以随时通过手机绑定短信、电话、网站客服等与贷款银行保持密切的联系，与贷款银行及时的沟通，了解自己近日的月供变化。

2、其次，贷款人应当随时注意银行扣款情况，不要因为长达20－30年的购房贷款年限，过分依赖银行的自动扣款，而不随时了解月供的变化。

3、较后，对于申请等额本金还款方式的购房者来说，贷款利率下降后，每月月供中的本金部分也会相应提高，所以很可能造成1月份的月供金额不降反增，到2月份时月供才真正减少，所以应提前在卡里存入一部分资金用来偿还多出来的月供，并及时向银行了解情况。