研究说明

7月22-23日，我们对北京房地产市场进行了草根调研，实地走访了10余个楼盘，就当地房贷政策、房价变化、商品房成交情况进行了了解。

报告题目中的区域是指北京的某些板块，并非指北京整个地区。

房价的下降必定是不同板块的房价相继下降的过程，而不可能是整个地区房价同时回落，同样，房价的上升必先是不同区域房价相继止跌走稳的过程。

研究结论

政策--北京认房又认贷真正实行。7月中旬，北京建委等部门发文强调认房认贷的房贷认定标准，而且建委已把通过其网站查询房屋套数的钥匙盘陆续下发至各银行。也就是说，房贷政策将由之前的认贷转变为认房又认贷。

这一从紧的政策变化将对市场成交量产生一定的负面影响，事实上，这两周北京商品住宅的成交量已下滑至接近5月份的水平(虽然周度成交量变动本身是不可避免的，但近期政策扰动也是其重要外因)。但我们认为，对购房人影响更大的还是认贷而非认房，这次政策变化对成交量的影响幅度有限。

房价--远区域楼盘降价明显，近区域楼盘价格维持高位，降价仍处于房价传导过程的前期。我们认为，房价传导的路径必然是从偏远盘传至中心盘，从新盘传导至老盘、从无资源支撑盘传至有资源支撑盘。北京也不例外，在我们调研的楼盘中，五环外的新盘以低于周边价或低于预期价出现明显降价，五环外的老盘则以特价房的形式变相降价;而处于核心区域的三四环老楼盘价格则依然维持在高位。

人气--从实地调研看，多数楼盘均有看房客。在北京9个楼盘中，现场看房客户基本是1-5组。尽管看房人并不算多，但比起政策出台后的5月还是要活跃很多(5月很多楼盘现场没有看房客)。

成交量--部分区域楼盘热销，区域房价底部或许正在形成。北京大兴片区楼盘：绿地中央广场于4月28日、5月30日两次推盘，均热销，累计销售近10万平米;保利茉莉公馆于6月27日推盘且基本售罄，销售约6万平米。北京房山长阳片区楼盘：中国铁建原香小镇于4月18日和7月4日两次开盘均热销，累计销售近8万平米;万科长阳半岛家园于7月24日开盘，三天销售800多套，销售率达到94%。这些楼盘共性是价格合理、相近，持续热销。上述现象或许预示：不同楼盘热销后互相验证区域房价的底部正在形成，而这对于北京市场成交量的放量和房价的早日走稳意义重大，同时，它也是地产板块何时走向反转的重要指标，建议关注。