看看你手中的期房
来源:法律编辑整理 时间: 2023-06-10 22:50:46 82 人看过

房产商是中国特有的一个怪胎:

1、房产商不造房产,是建筑商在造房子。并且普遍是建筑商要垫钱来建房子,自己买建材,拖欠农民工的工资,农民工的工资普遍要到年底发,当然也有不发的。于是就有农民工上演跳楼秀。

而美国是没有中国这种开发商的,是建筑商自己盖房,自己卖,没有房产商这个中间环节。

2、房产商自有资金很少,甚至根本没有钱。03年的时候吧,有关部门要求房产商自有资金必须不少于35%。中国还规定不许杀人呢,不是经常有人被杀嘛。中国还规定不许贪污、挪用社保资金、卖淫嫖娼,这些事难道就没有了?中国的房产商要全部有35%的自有资金,我马上自刎。

因为自有资金少,又想多搞几个楼盘,抓住大好时机大捞一把,于是不光是建筑商要垫钱,等于是借钱给开发商;以土地作为抵押,向银行借钱;向买房人销售预售房,相于当买房人借钱给开发商。

但是开发商销售楼盘,却可以得到所有的房款。

3、除了中国香港以外,可能只有中国大陆大量销售的是期房,房子还不知什么时候能盖好,买房人就要交钱,负担银行的利息,开发商却可以免费借这些钱,节省了银行利息。

4、开发商可能自己不卖房。有大量的中介机构来代办。而且中介在房价上涨时,还可以和开发商联合上演好戏,开盘后很快卖光,要想买,去中介,中介有大量的房子,不过要加价。一方面显得供不应求,另一方面快速销售,第三拉高房价,只有买房人当了炮灰。

现在房产商面临的问题是,原本为投资客准备的部分供应,因暴涨的预期不在,银行加息,第二套房的贷款利率不但不再享受优惠,还要高于基准利率,这部分供应量无人接盘。炒房人在抛售,拿上海来说,在春节前可售二手房是86400套左右,之所以记得这么清楚,是因为我坐过864路公交。目前是10万套左右。房价下跌是不可避免的。土地必须在两年内开发,否则无偿收回。股市大跌,房产商想要上市融资,困难重重。去年上市的SOHO中国,跌破了发行价,于是今年恒大地产想去香港上市,没有成功。

一个企业破产的根本原因就是不能偿还到期债务。为什么香港的大房产商的负债率不高于20%?香港也曾有大量房产商,喜欢高负债以小搏大,在楼市泡沫消肿时,纷纷死掉。看看大陆的房产商,负债率是多少。有兴趣的,可以搜索一下。

本来房产商作为一个企业,破产关闭没什么。但房产商破产了,不会象普遍尸体一样烂掉,甚至还可能成为肥料,恰恰相反,部分房产商会成为丁春秋和游坦之制造的那种有毒尸体,危害以下几种主体的利益:

1、建筑商。当盖的工程因为房产商资金链断掉,工程成为烂尾楼,建筑商自然拿不到应得的垫付款项及承包费用。农民工的工资嘛,谁知道呢。

2、买房人。已经成为烂尾楼了,自然住不进去,不是刚性需求嘛,要不再买一套吧,买现房。什么时候烂尾楼再重建,应该在8002年奥运会之前吧。我知道不少烂尾楼被爆破,这种情况下买房人利益如何被保护?我也不知道。所以我很佩服买期房的人。

3、银行。银行的坏账是不可避免的。中国企业和个人逃债相对比较容易,人间蒸发比较方便。资金链断掉,面临破产,我不相信企业家会老老实实用企业资产还债。所以我认为只有招商银行是可以让人放心的。它最差时的不良资立率也只有5%左右,而其他银行,要不是国家买单,剥离不良资产,根本无法上市的。但产生不良资产的机制和人员,我认为其他银行仍没有根本的改变。所以不能让人放心。

难道不能追究房产商老板的责任?也许出事之后已经卷款潜逃了,大多数不会这样,但房产公司是有限责任,就是公司的财产不够偿还债务的,这些债务将不再偿还。这就是有限责任,企业不象个人,个人欠的钱,除非死亡,一定要还。也许地方政府会有所作为吧,给交了买房款只能面对烂尾楼的刚需每人每天发一斤黄豆作为救济。

当然,开发商也是不容易的,特别是民营企业,其实中国的民营企业都不容易,有太多的敲诈和剥削。关于这个问题,我会专门有一篇介绍一下。

总之,房产商不会简单地死掉,一定会留下一些烂摊子给银行、建筑公司、买房人和地方政府。

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2024年12月25日 19:54
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