工具：普通皮尺、计算器。

注意：测算是指测量和计算两个不同步骤。

测量：主要是量取住宅的实际尺寸

步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图

根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。

平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。

大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。

如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。

步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积

使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。

各房间（包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间）使用面积之和为住宅总使面积。

住宅内建筑面积的测算：将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积；一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。

交房时房屋面积存在差异怎么处理？

【基本案情】

2013年3月22日，周某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，合同约定周某向某房地产公司购买XX市XX区XX号336号房屋，据某房地产公司暂测该房屋建筑面积为67．52平方米，其中套内建筑面积为53．10平方米、公用分摊建筑面积为14．42平方米；根据某房地产公司暂测的房屋建筑面积，周某购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为723477元。但是，周某所购房屋的实测独用面积为53．10平方米、共用面积为14．02平方米、建筑面积为67．12平方米。为此周某诉于本院，要求：要求判令某房地产公司退还房屋面积补差款4，286元。

【法院判决】

某房地产公司应于本判决生效之日起十日内返还周某面积补差款人民币4，286元。

【争议焦点】

房屋总价是否应当按照套内面积结算？

【判决理由】

依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。周某、某房地产公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。关于面积补差款，根据预售合同第五条的约定，法律、法规、规章有规定的，适用该规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、建设部《商品房销售管理办法》第二十条的相关条款规定面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房价款。预售合同第五条第一款也约定了多退少补的原则，第二款约定了误差比绝对值超过3％（包含3％）的房价款计算方法。合同补充条款一第二条作为合同第五条的补充，首先约定根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，在此条款约束下，之后的条款进一步明确了公用分摊面积、套内面积的增减对房价款的影响，但仍未否定根据房屋建筑面积计算房款多退少补的效力。现周某所购房屋的实测建筑面积少于预售合同中的暂估面积，故对某房地产公司提出的虽房屋建筑面积减少、但是套内面积增加，要求不退还房款的抗辩意见，法院不予采纳，某房地产公司应按合同中约定的每平方米建筑面积单价退还房屋实测建筑面积少于预售合同约定的建筑面积部分的房款。

【小结】

交房时，房屋面积发生误差时的应遵循以下处理原则：

合同有约定的，以约定为准。如果购房者和开发商在签定购房合同时已经对房屋面积偏差问题的处理方法做出了具体约定，则按照合同约定处理即可。

合同无约定的，则据实结算。如果购房者和开发商在合同中没有对面积偏差问题的处理做出约定，或者约定不够明确，且面积误差比在3％以内，则按照合同约定的价格据实结算，即购房者按照超出的价格不足房款或者开发商按照缩水的面积退款。在这种情况下，购房者不能要求退房。如果面积误差比在3％以上，则买家可以要求退房并要求开发商退还已支付的首付款及利息。如果面积偏差在3％以上，且购房者不要求退房的，可以按照以下方式来处理：面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者。

（原文标题：交房时房屋面积差异的法律处理）