各县、区人民政府，西宁地区各单位：

《西宁市房产交易管理暂行办法》业经西宁市人民政府第七十三次常务会议通过，现予公布施行。

西宁市房产交易管理暂行办法

第一条根据《中华人民共和国宪法》、《国家契税条例》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定，为加强对我市房产交易的管理，保障交易双方的合法权益，特制定本办法。

第二条凡本市区范围内的城镇房屋，不论单位或个人买卖房产，对换房屋产权、继承、析产，赠与房产，必须到西宁市房产交易管理所（以下简称市交易所）办理交易手续。禁止私买私卖或利用交易进行牟利等非法活动。

第三条房产交易必须符合下列规定：

1．房屋产权归属应当清楚，并持有合法的产权证明。

2．凡经改建、扩建的房屋，产权所有者应向房产登记部门办妥房屋变更登记手续，方能出售。

3．继承人出售房屋，应先取得合法的继承权证书，方能出售。

4．买卖单位自管的公房，须由上级主管部门审查同意，并报经西宁市房管局批准，方能办理交易手续。

5．出售商品房屋，卖方须具备房屋开发和营业资格，所出售的房屋报市房管局备案，方能办理交易手续。

6．单位购买城市私有房屋，须经市房管局批准。

7．出售出租的房屋，原则上应在租期届满以后，并提前半年通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。

8．出售共有房屋，须取得共有人同意证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。

9．出售享受国家或单位补贴购买，建造的私有房屋，只准卖给原补贴单位或房管机关。

第四条有下列情形之一者，不能进行房产交易：

1．未经城建管理部门批准，违章自建；扩建的房屋；

2．房屋产权未经确认为合法的或产权者纠纷未予处理的；

3．落实私房政策已发还产权，而腾退问题尚未解决的；

4．房屋有抵押，典当等他项权利尚未清理的；

5．征用未拆的房屋，原房主已领取了全部补偿费或部分补偿的，而没有办理解除征用手续的；

6．已被批准列为国家建设征用地段内的房屋。

7．经市房管局或人民法院裁定限制产权转移的房屋。

第五条房产交易可由市交易所介绍，买卖双方洽商，也可由买卖双方自由商议，经市交易所审查批准，方能办理过户手续。严禁黑市经纪活动。

第六条房产交易价格：

1．凡符合第三条规定，准许交易的房屋买卖双方应本着按质论价的原则，参照《西宁市各类房屋现值定价标准》，由市交易所会同有关部门现场丈量面积，评定房屋价格。

2．私房买卖、允许买卖双方在评定价的基础上商议成交价。但成交价最高不得高于评定价的1．5倍。

3．单位自管的公房，房管部门和房屋建设开发公司经营的公房及商品房，出售价格均按批准的价格标准执行。

4．产权对换、析产、赠与房产，仍按房屋质级评定现值，作为计算税费的依据。

第七条房产交易的双方须按下列规定办理过户手续：

1．卖方应持身份证明和房屋所有权证，到市交易所申请登记，并填写“出售房屋申请表”。

2．买方应持身份证明，到市交易所申请登记，并填写“购买房屋申请表”。

3．交易双方应亲自办理房产交易手续、如本人不能经手办理时，可委托代理人办理，代理人须持有委托书和本人身份证明。

4．房产买卖，双方必须依法签订房屋买卖合同，在市交易所审查允许成交前，必要时须公告声明。

第八条房产交易、过户更名，须交纳下列税费：

1．私房买卖，由买方按成交价的6％交纳契税，同时按成交价的2．5％交纳交易管理费（买方1．5％、卖方1％）。对成交价超出评定价允许幅度的部分，须交纳5％规费（由买卖双方分摊）。

2．赠与更名，由受赠人按房屋现值价的6％交纳契税，同时按现值价的1％交纳管理费。

3．析产更名立户，按分得的房屋现值价，各自交纳1％的管理费，免交契税。

4．购买单位或房管部门出售的旧房，免交契税，只按本条第1款的规定交纳管理费。

5．个人购买全价出售或补贴出售的新建商品住宅，免交契税，免交管理费。

6．单位之间的房产买卖，免交契税，只按本条第1款的规定交纳管理费。

7．对换房屋产权，两方价值相等者免交契税，只按房屋现值价，各自交纳1％的管理费。两方价值不相等者，其超出部分，按买卖税率，由得到超出部分一方纳税。

8．单位经批准购买私房，按本条第1款规定交纳契税和管理费。

第九条处罚与奖励

1．凡违犯本办法第二条和第三条的规定，私买私卖房屋，隐匿房产交易，不办交易手续者，按应交纳税费总额的一至五倍交纳契税和管理费。否则，房屋产权监理部门不予承认产权，不发权证，国家建设征用时无偿拆除，财政、银行部门不予按付款项或送请人民法院处理。利用房产交易进行牟利活动者、除没收其全部非法所得外，还应按其非法所得总额的一至五倍处以罚款。

2．凡违反本办法第五条规定，对黑市经纪人，除没收非法所得外，还应按其非法所得总额的一至五倍处以罚款。

3．凡违反本办法第六条规定，对隐瞒成交价格者，除没收隐瞒金额外，还应按隐瞒金额的一至五倍处以罚款。

4．利用房产交易行贿、受贿的，除没收行贿物外，还应视其情节轻重，给予双方当事人一百元至五百元的处罚，以至追究法律责任。

5．凡单位违反本办法，除对单位给予经济处罚外，还应给予法定代表人处以按单位被罚款额1—5％的罚款。个人罚款，单位不予报销。

6．对违反本办法的行为，任何人都可以检举、揭发，违法交易活动经查实处理后可按有关规定奖励检举揭发人（奖励办法另行规定）。

第十条单位和个人购买之房产，不论当时成交价的高低多少，今后因国家建设需要拆迁时，产权所有者必须服从和遵守国家的征拆规定和补偿标准。

第十一条代征的契税，全部上交市财政，收取的管理费报市财政备案，用于房产交易管理。

第十二条本办法由西宁市房地产管理局负责解释，市房产交易所具体实施，自公布之日起实行。