二手房交易征收土地增值税范围扩大

商铺转让也须征收增值税

转让写字楼、商铺也要征收土地增值税。昨天(29日)，二手房转让征收土地增值税实施细则出台，按照这一细则，二手房范围从住宅扩大到写字楼、商铺等非住宅。此外，所征收的土地增值税也将不扣除因转让房屋获利所需要交纳的个人所得税，这意味着，房主所需交纳的土地增值税也要有所增值。

昨天，朝阳区地税局向京城各大中介公司下发了土地增值税实施细则。据介绍，其他各区县除可能有个别环节的不同外，在征收标准、计算方式等关键问题上将统一按朝阳区实施细则执行。

土地增值税是北京市目前二手房交易中最后一个未实现全面征收的税种。11月14日，北京市地税局正式公布了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，规定自2006年12月1日起北京市将对二手房交易全面征收土地增值税。细则的出台，意味着二手房征收交易土地增值税可顺利进入实际操作阶段。

-征收细则重点

征收范围扩大

细则显示，所需交税的二手房种类范围扩大。按照此前的规定，140平方米以上的、未满5年的非普通住宅在转让中，才需要交纳土地增值税。而细则规定，其他非住宅型房屋，如写字楼、商铺也将征税。同时细则还明确了，以法定继承方式或将房产赠与亲属及社会公益、福利团体的免征土地增值税。

140平方米以下房间不受影响

按照此前的规定，建筑面积在140平方米以下的普通住宅将无需在转让时交纳土地增值税。而在将征收土地增值税的消息传出后，市场一度风传，140平方米限制将下调为120平方米。昨天，细则再次确定，建筑面积的限制仍然是140平方米。

不扣除个人所得税

按照此前的规定，所需交纳的土地增值税，将扣除因转让获利而交纳的个人所得税，但新的细则规定，扣除项目不包括个人所得税。这意味着，房主将需要多交纳相当于个税款额的费用。细则同时规定，3-5年期非普通住宅出售减半征收。按照细则，新的计算方式的计算也实际上有所改变。新的计算公式为：土地增值税=(房产交易合同价格-扣除项目总额)×规定税率-(扣除项目总额×规定百分比)。其中，扣除项目为：原购房发票金额+营业税+印花税+原购房契税+加计5%金额(即原购房发票金额×5%×居住满年数);规定税率依旧采用四级超率累进税率;规定百分比与规定税率同比变化：当规定税率取30%，规定百分比为0;当取40%时，为5%;当取50%时，为15%;当取60%时，为35%。

-计算举例

比如，孙先生2004年购进一套150平方米房产一套，总价90万元，现准备以120万元出售，所有票据齐全，(计算其规定税率取30%，规定百分比取0)。所需交纳土地增值税如下：

土地增值税=(房产交易合同价格120万元-扣除项目总额)×规定税率-(扣除项目总额×规定百分比)

扣除项目总额：①购进价格：90万元;②契税：90万×1.5%=13500元;③营业税：120万×5.5%=66000元;④加计金额：90万×5%×2=90000元⑤印花税：90万×0.05%+120万×0.05%=1050元。五项相加合计扣除1070550元。

应缴土地增值税=(120万元-107.055万元)×30%-107.055万元×0%=38835元。

-马上就访

重要漏洞仍未填补

对于扣除款额不再包括个人所得税这一项，房屋中介公司信一天市场部经理罗煜认为，虽然表面看起来征收费用要提高，但实际影响不大。因为细则和之前的通知都确定，对于既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。1%是一个相对较低的收税率，按照以上的例子，120万房屋交易需交纳近4万元的土地增值税，如果以丢失发票为名义，按照1%的征收率，则只需要交纳1.2万元。因此，在这一漏洞下，罗煜预测，房主都会按照1%交纳土地增值税，征收额基本无变化。