关键词：物业服务企业；困难形势；挑战；对策

摘要：高物价、最低工资上调等各种不利形势对物业服务企业的生存与发展提出了严峻的挑战。本文分析了当前形势下物业服务企业面临的具体困难，并就物业服务企业的生存与发展从战略和战术上提出了自己的对策。

中图分类号：F293.30文献标识码：A文章编号：1671-8089（2008）10-0100-02

2008年，对中国经济来说是十分不利的一年，雪灾、地震、通货膨胀、外围金融危机等，太多的磨难考验着中国企业。对于长期以来一直在微利行业摸爬滚打的物业服务企业来说，更是难上加难。根据中国物业管理协会今年5月组织的行业生存状况调查统计，全国接受调查的4,600家企业中，仅有40.07%的企业盈利，平均盈利额81.28万元/年；有40.76%的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年。因此，如何应对当前的困难形势，是所有物业服务企业和业内人士不得不加以深思和研究的重要课题。

一、当前形势下物业服务企业面临的困难与挑战

应该说，自2003年9月1日《物业管理条例》颁布实施以来，物业管理越来越规范，逐渐为社会普遍接受，企业的生存与发展环境也越来越好。然而，随着今年国际国内经济形势的不利变化，这一良好势头严重受阻，导致全行业大面积亏损，甚至部分城市接连出现一些物业服务企业退出在管项目的现象，物业服务企业生存越来越艰辛。

那么，当前物业服务企业面临的困难与挑战有哪些呢？

1、《中华人民共和国劳动合同法》导致的人力资源固定成本的上升。《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国劳动合同法》的实施，从法制层面上对物业服务企业规范化发展提出了更高的要求。特别是《中华人民共和国劳动合同法》，在保障员工权益的同时，使企业用工在“三险”、加班补偿、解除雇用等方面大大增加了雇用劳动固定成本，考验着企业的赢利能力。

2、CPI、PPI上涨导致的可变成本的上升。今年以来，先是CPI居高不下，最高的4月份达8.5%，而后CPI虽稍有回落，但PPI又达到8月份的新高10.1%。CPI、PPI的高涨使物业服务办公成本急剧上升，进一步蚕食着企业的利润空间。

3、各城市最低工资的上调使可变成本的上升进一步固化为固定成本。为使全体人民都享受到经济增长的成果，改善日益出现的“民工荒”现象，北京、上海、广州、深圳等大城市都相继调高了最低工资指导标准。在物业服务企业中，保安、清洁工的工资成本占了物业服务成本的60%以上，且都属最低工资上调之列。这一固定成本的大幅上升，使得不少物业服务企业均感吃不消，不少企业无奈只好退出了无法保本的小区。

4、房市的调整使物业服务企业规模拓展受阻。受次贷危机、宏观调控的影响和前期房价飙升后的正常回调，全国大部分城市房地产市场都出现了量价齐跌的现象。房地产市场成交的萎缩，使物业服务的增量空间和规模拓展速度大大缩小，而新成交的楼盘往往是物业服务的利润高增长区域，从而使物业服务企业在赢利能力方面进一步被削弱。

5、国外金融危机使物业服务企业创新经营受限。外围经济的不景气、国际资本市场的持续动荡、国外金融危机的加深，使我国经济无法独善其身。依靠出口、投资和消费“三驾马车”拉动的我国经济，其发展前景也变得不太明朗。物业服务行业作为劳动密集型产业，要想在不太景气的经济大环境中进行创新经营，来拓展业务，扩展赢利能力，其难度可想而知。

二、困难形势下物业服务企业生存与发展的对策

从当前国内外的经济金融形势分析，这一波的经济调整可能不是短期的，而会经历一个较长的时期。面对严峻的形势和挑战，物业服务企业既要苦练内功，千方百计提高服务质量，以优质的服务和诚信的经营，去感动社会，感动业主；又必须联合起来，多管齐下，做好公共关系工作，加强与政府、行业协会、业主委员会（业主）的沟通，争取各方面的理解和支持，同时积极进行物业服务模式创新，增收节支，才能化蛹为蝶，浴火重生，最终实现企业的可持续发展。

1、加强与政府、行业协会、业主委员会（业主）的沟通，建立与CPI联动的物业服务收费机制

即使不谈通货膨胀，单从经济增长、人民生活水平提高或行业发展的角度，物业服务收费一成不变也是行不通的。在现行政府指导的物业服务收费监管机制下，许多小区或大厦的物业服务费多年来一直稳如磐石，甚至只能降不能涨。特别是一些老旧小区，无论经济如何增长，物业服务费一直“居低不上”，致使物业服务企业连年亏损，员工待遇长期得不到改善。在CPI连续高位运行的新形势下，有可能导致物业服务企业难以支撑，只能选择退出在管项目。这无论是对业主还是对企业，只能是“双输”，是业内都不愿看到的。

因此，物业服务企业必须做好公共关系工作，取得政府、行业协会、业主委员会（业主大会）的理解和支持，力促政府主管部门调整或出台新的物业服务收费指导标准，变固定为可调，建立与CPI联动的收费机制，并适时上调早就不适应形势的老旧小区、多层住宅的物业服务费。

2、加大对物业服务区域内监控设施的智能化改造，大力削减保安数量，降低人力资源成本

随着中国经济的发展，服务设施成本不断降低、人力资源成本不断上升是一个长期的趋势。在欧美发达国家，由于人力资源成本昂贵，所以在物业服务区域内，很少大量聘请保安。笔者多次考察美国、英国的高档小区，基本上看不到一个保安。这固然与那里的治安形势良好有关，更与那里完善的监控设施是分不开的。中国的物业服务企业必须早日认清趋势，自现在始，就坚定不移地走科技服务的道路，加强小区的智能化改造，大力减少保安数量，从而促成人力资源成本的下降。

3、厘清合同责任，不大包大揽，努力扩大收费来源和范围

《物业管理条例》与《中华人民共和国物权法》清晰界定了业主、业主大会、物业服务企业三者在物业管理中的地位、权利、义务和责任。但在现实生活中，有些物业服务企业为了获取物业服务项目，大包大揽，不惜代价地迎合业主的需求，致使许多收费项目变成了无偿服务。在正常条件下，这本无可厚非；但在目前的困难形势下，物业服务企业应准确界定合同责任，着眼于建立质价相符的物业服务收费机制，区分物业服务区域与非物业服务区域，加强公关宣传，大力拓展收费项目，公示有偿服务项目，努力开拓利润空间。

4、引进人才，大胆创新经营

物业服务企业多数都掌握着大量的客户资源，要大力引进经营管理能力强的人才，发挥物业服务的边际效益，增加多种经营收入以提高物业服务的创富能力。除传统的如租赁业务的开展、通过向业主提供有针对性的特约服务获取收益等外，产业链的延伸也是现代物业服务行业寻求经济增长点的有效途径，在国内外已有成功经验，向上可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品。如深圳花样年物业的“彩生活计划”，深圳市物业管理公司专门成立的电梯公司、机电设备维修部、电子开发中心和清洁公司等，这些形成了物业服务行业创新经营的亮点，为困难时期的物业服务行业做了一些有益的探索。

参考文献：

[1]中国物业管理网.在困境中奋起在拼搏中前进[EB/OL].http://www.mcpmi.com/view.asp?id=3818。