保护承租人优先购买权的同时可能限制出租人的处分权-法师兄

保护承租人优先购买权的同时可能限制出租人的处分权

来源：法律编辑整理时间： 2023-04-22 15:41:39 435 人看过

因出租人是房屋的所有权人，享有完整的所有权的全能，包括：占有、使用、收益、处分。出租人将房屋出租，行使了收益权，同时将使用权让与承租人，但承租人仅享有对房屋的使用权，而出租人作为房屋所有权人仍然享有使用权以外的其他全能（包括处分权），所以出租人理应享有房屋的处分权（包括出卖房屋的权利）。承租人优先购买权制度在维护合法有效的租赁关系，保护承租人优先购买权的同时，某种程度上限制了出租人的处分权，使出租人丧失了自由交易的权利，限制了物的流转。虽然依法律规定出租人在出卖房屋时有“通知”的义务，以确定承租方是否有意购买，但在司法实践中，对于是否“通知”的确认及“同等条件”的操作还不够完善，从而导致出租方与第三人的买卖合同归于无效，第三人既得不到物权，又不能按合同约定追究违约责任，可谓苦不堪言。就本案而言，甲作为房屋所有权人理应有权决定出卖自己的房产及选择买主。承租人优先购买权制度的设立使得甲出卖自己房屋的处分行为处于不确定状态，一旦承租人主张房屋买卖合同无效，则自己的处分行为即归于无效，第三人也会因买卖合同无效而丧失物权及合同的相关救济权利，仅能就已支付的定金依据欠款的有关规定要求返还，而不能适用买卖合同中有关定金罚则的约定，出现当事人权利保护的明显偏废。

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