小区的门卫室、地下车库怎么能转租给他人使用？日前，静安区良友高层业委会状告小区开发商，终于争回了小区门卫室、半地下室的使用权。

静安区良友高层业委会把原开发商上海市粮食储运公司（以下简称储运公司）及上海粮油仓储有限公司（以下简称仓储公司）、上海良俊贸易有限公司（以下简称良俊公司）一并告上法院，要求收回小区门卫室、地下室使用权。近日，上海静安法院判决储运公司将该出租门卫室、半地下室收回，恢复小区门卫室、地下室非机动车车库功能。

良友高层大楼坐落于本市南苏州路1393弄1号。1992年，储运公司为解决职工居住困难而开发建造。建造后，又通过使用权调配的方式予以分配。1995年房改后，居住在良友高层大楼的居民，先后取得了房屋所有权。2008年5月，良友高层大楼的业主，成立了上海市静安区良友高层业主委员会（以下简称良友高层业委会）。

去年4月下旬，良友高层业委会把原开发商储运公司及仓储公司、良俊公司一并告上法院：认为根据大楼建造时的规划，门卫室和半地下室均为大楼的附属设施，应为全体业主共同使用。但本案三被告却擅自将门卫室、半地下室出租给他人牟利，侵犯了全体业主的权益。请求判令三被告承担停止出租良友高层门卫室和半地下室，恢复门卫室和半地下室的使用功能；返还良友高层全体业主自2004年11月起至判决生效日止的出租收入，暂定为人民币25万元。良友高层业委会认为，小区门卫室及半地下室在产权登记证上虽登记在储运公司名下，但门卫室及半地下室属于小区的配套设施，应由全体业主共有。在大楼建造时，就被设计为门卫室和停放非机动车之用。

法庭上，储运公司辩称自己是涉案系争两处部位的产权所有人，有权授权仓储公司、良俊公司使用房屋，表示不同意良友高层业委会的诉请。而仓储公司辩称门卫室的产权人是储运公司，使用门卫室获得了授权，况且将门卫室出租洽他人的是仓储公司本部工会，并不是仓储公司，本案诉讼主体有误；良俊公司也声称半地下室的产权人为储运公司，当初建造大楼造价高，曾通过购买使用权的方式，由储运公司下属单位分摊费用，上海粮油贸易公司取得了半地下室使用权。2001年，良俊公司通过出资的方式取得了半地下室西面五间，并未侵犯良友高层业委会的利益，诉请没有依据。

审理中，储运公司、仓储公司和良俊公司均表示同意将系争部分，分别恢复为门卫室及半地下室（非机动车库）由全体业主使用，但良友高层业委会应支付一定的使用费。

经审理法院查明，双方争议的门卫室在产权所有权证上记载为：幢号为1393弄1－1幢、室号部位为全幢，建筑面积27.50平方米、房屋用途为其他。半地下室在产权所有权证上登记为：幢号为1393弄1－2幢、室号部位为半地下层，建筑面积447.13平方米、房屋用途为其他，该两处部位的房屋所有权人为储运公司。上海市建八公司在1993年5月编制的竣工图上载明，产权所有权证上建筑面积27.50平方米的部位，规划用途为门卫室；建筑面积447.13平方米部位为半地下室，规划用途为自行车车库。

法院调查后认为，良友高层业委会诉请三被告返还出租所得收入请求权基础，是良友高层业委会对系争门卫室、半地下室享有共有权，但所主张三被告侵权的事实依据不足，法院不予采信。

法院认为，第一、首先储运公司是该系争部位的产权所有人，对系争部位有处分权，仓储公司和良俊公司根据储运公司的授权，使用系争部位并无不当；其次良友高层房屋的分配方式，不同于一般商品房的出售，有其客观历史原因形成。该大楼始建于1992年，建设单位为解决本单位职工居住困难，而通过调配使用权的方式分配房屋，从未向住户承诺住宅小区的配套设施属于全体业主共有，且当初的法律法规未对住宅小区配套设施的产权归属，作出过规定；再次在1995年房改售房时，建设单位与业主未对小区的配套设施（包括系争部位）产权归属重新予以核定，该系争部位的产权仍归属于储运公司。既然系争部位的产权不属于良友高层业委会，按照法律规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二、良友高层大楼在建造时，系争部位原本就规划为门卫室和非机动车库，那么作为门卫室和非机动车库，应先满足该小区大楼内的业主使用。现储运公司将门卫室及非机动车库出租他人，显属不妥。作为小区良友高层业委会请求将系争部位恢复原有功能，获得法院判决支持。法院对良友高层业委会请求判令储运公司等3被告，返还门卫室、半地下室出租所得的诉求，判决不予支持。

●法官说法：首先，本案中的储运公司是门卫室、半地下室的产权人。该小区业主的入住、业主购买居住房演化过程，决定了该小区不同于一般商品房小区业主权益的性质。但是，该产权所有人拥有的产权，从法律上说应该将产权与使用权需要作适当的剥离，就门卫室、半地下室的性质，先是为该小区全体业主服务的，在这点上说储运公司并不能违背而弃全体业主的利益不顾。其次，就门卫室、半地下室究竟该如何使用？产权所有人储运公司应当主动与小区业主的管理机构业委会沟通，在不影响该小区业主使用的前提下，才可以另外处置外借他人使用。倘若这一步做到了，也就不会再生事端纠纷。再次，考虑到该小区的门卫室、半地下室的权属属于储运公司，这不同于一般商品房性质的建筑区划内的物业服务用房属全体业主共有，从实际现状上看应把所有权和使用权予以剥离；对该小区业委会主张诉求门卫室、半地下室出租所得钱款，法院同样判决不予支持。