在我国的农村地区签订土地流转合同注意事项

一、流转双方签字盖章并到村集体经济组织登记备案。 二、注明流转土地的名称、坐落地点、面积、质量等级等。 三、约定流转期限、起止日期、流转价款及支付方式。

需要注意以下三个方面： 一是土地承包合同的特征。土地承包合同是发包方与承包方之间达成的，关于农村土地承包权利义务关系的协议。土地承包合同具有以下特征： (1)合同的主体是法定的。发包方是与农民集体所有土地范围相一致的农村集体经济组织、村委会或者村民小组。即土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。承包方是本集体经济组织的农户。 (2)合同内容受到法律规定的约束，有些内容不允许当事人自由约定。例如，对于耕地的承包期，本法明确规定为30年，并且第二轮耕地承包期届满后再延长30年。再如，对于承包地的收回等，法律都有明确规定。这些内容都不允许由当事人自由约定。 (3)土地承包合同是双务合同。发包方应当尊重承包方的生产经营自主权，为承包方提供生产、技术、信息等服务，有权对承包方进行监督等；承包方对承包地享有占有、使用、收益和流转的权利，应当维持土地的农业用途，保护和合理利用土地等。 (4)合同属于要式合同。双方当事人签订承包合同应当采用书面形式。 二、土地承包合同的形式 我国法律和国家政策对于签订土地承包合同有明确规定。土地管理法规定，发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。农业法规定，发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。水土保持法等法律对此也作了相同的规定。国家有关政策多次强调农村土地承包要订立承包合同，完善合同管理。1983年指出，要建立和健全承包合同制，这是完善农业生产责任制的重要环节。1991年指出，稳定和完善家庭承包经营，要认真完善土地和其他各业的承包合同管理，明确双方的权利、责任和义务。2000年指出，目前全国延长土地承包期工作基本结束，加强土地承包管理，重点是建立健全承包合同的各项管理制度，建立合同档案，及时调处纠纷，组织合同兑现。 合同的形式，是指当事人订立合同所采取的形式，是双方当事人就权利义务核心要素达成的一致意思表示的外在形式。包括书面形式、口头形式和其他形式。书面形式一般指以文字等可以有形地再现协议内容的形式，包括合同书、书信、电报、电传、传真等形式。这种形式明确肯定，有据可查，对于防止争议和解决纠纷，有积极意义。口头形式是指当事人面对面地谈话或者通过电话交谈等达成的协议。以口头形式订立合同的特点是直接、简便、快捷，数额较小或者现款交易通常采用口头形式。如在自由市场买菜，在商店买衣服等。口头形式是老百姓日常生活中广泛采用的合同形式。但是口头形式的缺点也比较明显，即因为没有书面凭证，发生争议后，难以取证，不易分清双方当事人各自的权利义务，不易确定责任。考虑到既要适应当事人要求交易便捷和提高交易效率的现实需要，又要提倡当事人尽量采取书面形式订立合同，避免口说无凭，使合同的订立规范化，合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式；当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。民法总则延续了合同法的规定，民法总则第一百三十五条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。 土地承包经营权是我国农民最重要的权利之一，涉及亿万农民的切身利益，关系到农业、农村经济发展和农村社会稳定。采用书面形式，内容清楚，有据可查，有利于明确双方的权利义务，有利于防止争议和解决纠纷，也有利于对农村土地承包的规范和承包合同的管理。在现实中，农村土地承包合同普遍采用书面形式订立。因此，本法要求土地承包合同应当采用书面形式。 三、土地承包合同的主要条款 合同的条款就是合同的内容。双方的权利和义务，除法律规定的以外，主要由合同条款加以确定。合同条款是否齐备、准确，决定了合同能否成立、生效以及能否顺利履行，是非常重要的。因此，本法对合同的主要条款作出了规定，以便对土地承包合同的订立起指导和规范的作用。主要条款的规定也只具有提示性与示范性，提倡当事人尽量对合同的这些条款作出明确的约定，以免日后产生纠纷。但并不是说当事人签订的合同中缺少了其中任何一项都会导致合同的不成立或者无效。因此，在行文上用的是“一般包括”的提法。当事人可以根据合同的性质和其他情况，自愿确定合同的内容，可以不限于这些条款。合同法规定的合同的主要条款包括：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。这些只是一般合同应当具备的条款，但不同的合同，由其类型与性质决定，其主要条款或者必备条款可以是不同的。本法根据农村土地承包合同的性质和特点对承包合同的主要条款作出了规定。根据本条第二款，承包合同的主要条款包括以下六个方面的内容： 1.发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所。这是承包合同必须具备的条款。当事人是合同的主体，如果不写明当事人，就无法确定权利的享有者和义务的承担者，发生纠纷也难以解决。因此，要将发包方和承包方的名称或者姓名和住所都规定清楚。 2.承包土地的名称、坐落、面积、质量等级。标的是合同当事人的权利义务指向的对象，标的是合同成立的必要条件，是所有合同的必备条款。没有标的，合同不能成立，合同关系无法建立。在大多数的合同中，数量也是必备条款，因为没有规定标的物的数量，标的多少无法确定，合同难以成立。许多合同，只要有了标的和数量，即使对其他内容没有规定，也不妨碍合同的成立与生效。数量是合同的重要条款。同样，有了标的、数量，还有很重要的条款就是质量，标的物的质量是对标的物品质好坏的判断标准，质量也是合同的重要条款。 在承包合同中，同样需要把合同的标的、数量和质量尽量写清楚、明确、具体。承包合同的标的自然是承包方所承包地的农村土地。在承包合同中，首先应准确填写所流转地块的名称、四至，明确合同标的物所指。实践中由于各地的地块名称大多采用的地方方言所指，很容易模糊不清，因此，在条件具备的情况下，可以用现代定位技术明确流转地块的准确位置，并附上测绘图纸，这样就能更准确地表明地块所处方位。在标明地块的名称、四至的同时，还应记载地块的面积大小，土地面积可以用亩、分、平方米、公顷等为单位，双方可以根据当地习惯选择计量单位。土地的质量等级是指土地管理部门依法评定的土地等级，是反映土地生产能力的重要指标之一。判断土地质量等级的指标包括有效土壤厚度、有机质含量、耕层质量、土壤养分状况、土壤健康状况、障碍因素、灌溉能力、排水能力、酸碱度、耕层厚度等。为了确定耕地质量等级，有关部门制定的《耕地质量等级》国家标准，将耕地质量划分为10个等级。在承包时，当事人可以根据国家标准对承包地的质量等级进行测定，将测定出的土地质量等级写人合同。 3.承包期限和起止日期。承包期限是承包方依法享有权利，承担义务的期间。期限直接关系到合同权利义务的延续时间，涉及当事人的利益，也是确定合同是否按时履行或者迟延履行的客观依据。由于土地承包期限是法定的，当事人只能依照本法第二十一条的规