理解土地抵押权的概念

土地抵押权是一种具有担保物权和土地他项权利双重性质的抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第条第三项和第五项的规定,国有土地使用权和集体土地使用权均可以作为抵押财产。因此,从民法典的意义上说,土地抵押权是一种担保物权;同时,土地抵押权也是土地他项权利的一种,是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此,土地抵押关系的调整,不仅要适用民法典的规定,而且要适用土地法的规定。 土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利,但土地抵押权必须是基于土地使用权(主权利)才能成立,并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利,因其标的物为土地,地上物及某些土地权利,抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的,因此,土地使用权可以成为抵押标的物。目前,我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押,故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。 土地抵押权属于土地使用权,但两者又有着密切的联系,土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面,它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件。根据我国现行法律,作为主权利的土地使用权,因行政机关依照《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,作出收回土地使用权的处罚而消灭时,在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面,它的实现必然导致土地使用权归属的变动。 土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须设立书面的抵押合同,并进行土地抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度,抵押登记应当作为抵押合同生效的要件,当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定,效力未定的书面抵押合同,其效力经登记而确定。 土地抵押权具有担保物权的功用和效力,它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障,而不是直接满足对土地的利用需求。因此,它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分,土地抵押权是担保性他项权利,而其他诸如地上权、地役权等均归属于用益性他项权利,这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。