土地出让金如何计算
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土地出让金的计算：土地出让金可分为地价和地价两种计算方法。地价为每平方米土地单价，投资者往往以地价计算投资效益。具体计算流程有以下规定：首先，土地出让金有实际交易价格，不低于基准地价平均标准的，按交易价格不低于40％出让金按标准计算，成交价低于基准地价平均标准的，按总地价40％计算。其次，转让土地使用权转让时，按基准地价平均标准40％计算。第三，土地使用权受让人有异议的，受让人应当委托合格的土地评估机构进行评估，评估价格为40％计算土地出让金。最后，划拨土地使用权的成本价格不得高于60％转让金按划拨土地使用权价格计算时，必须将成本价格转换为市场土地价格，然后按不低于40％土地出让金的标准计算。《土地管理法》第四条国家实行土地使用管制。 国家制定了土地利用总体规划，规定了土地使用，将土地分为农业用地、建设用地和未使用用用地。严格限制农业用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农业用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、水产养殖水面等；建设用地是指建设建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施、工矿用地、交通水利设施、旅游用地、军事设施等；未使用土地是指农业用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定使用土地。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条
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1、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算； 2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算； 3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金； 4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
住宅土地出让金按房屋交易价或者房屋评估价的2%收取。有实际成交价的房屋，按成交价不低于4成的标准计算出让金；发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的4成计算；土地使用权受让人对以上计算方式计算的土地出让金数额有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估；划拨土地使用权成本价格占土地价格的高比例不得高于6成。
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