购房违约金的计算与退还问题
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一、购房合同违约金的处理方式 在购房合同中，当事人可以约定违约金的数额和支付方式。如果当事人未能在合同中达成一致，可以依据合同内容协商解决，或者向法院提起诉讼。关于违约金的数额，法律没有具体规定上限，但当事人可以约定具体数额，也可以约定计算方法。如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求适当减少或增加。 二、合同约定违约责任的情形 当事人可以在合同中约定违约责任。如果合同中约定了违约责任，当事人应按照合同约定履行违约赔偿责任。在实际操作中，一般采用无过错责任原则。只要证明当事人确实没有履行合同义务，且排除了不可抗力的影响，即可认定当事人的违约成立。 （一）无过错责任原则的构成要件 1. 损害事实的客观存在。 2. 特殊侵权行为的法定性。包括侵权行为的法定性和免责事由的法定性。没有法律条款的明文规定，不能构成无过错责任；同时，没有法定的免责事由不能免责。 3. 特殊侵权行为与损害事实之间存在因果关系。 4. 行为人不必过错。在认定责任时无需受害人对行为人具有过错提供证据，行为人也无需对自己没有过错提供证据，即使提供出自己没有过错的证据也应承担责任。 （二）合同未约定违约责任条款的情形 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。简单来说，就是只要在合同履行过程中出现违约，即使在双方签订的合同中没有约定违约责任条款，也是需要承担相应的法律责任的。 总之，在购房过程中，如果一方出现违约行为导致合同无法继续履行，双方应按照合同内容条款支付一定金额的违约金，并承担相应的刑事责任。如果双方协商不一致，可以到法院起诉处理。本文提供的法律知识仅供参考，如有其他问题，可咨询专业律师。
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购房合同没有约定违约金，处理办法：当事人可以达成关于违约金的补充协议；如果达不成的，可根据合同的相关条款或者交易习惯来确定违约责任；仍不能确定的，则受损害方可以根据标的的性质及损失的大小，合理地选择请求对方承担修理、重作、减少价款等责任。
实践中如果商品房逾期交房，一般以买卖双方在合同中约定的标准来计算违约责任，主要包括两部分，一是违约金，二是已付房款利息。 一般约定的违约金的标准是按已经支付房产的一定比例来按天数计算的，这一比例一般是每日万分之几的标准。例如，房价是100万元，约定的违约金是万分之一，并且逾期30天交房，则违约金为100万乘以万分之一乘以30天，结果是3000元。 关于已付款利息，一般是约定按同期银行贷款利率按天数计算的，例如，房款是100万元，逾期30天，现行银行贷款利率为5．5％，则利息计算方式为，100万元乘以5．5％除以365天乘以30天等于4520元。 这样上述两项相加3000加上4520等于7520元。
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