怎样做项目，有前期，有讲解？

一、先到国土资源局办理土地出让手续。委托有资质的勘察设计院研究建设项目并制作报告，应附有详细的规划设计参数和效果图。二、定点选址阶段。本阶段一般办理以下事项：（1）．发改委审核可行性研究报告和项目立项。（2）．国土资源局审查土地利用总体规划和土地供应方式。（3）．建委关于投资开发项目建设条件的意见。（4）环保局办理生产性项目环保意见书（表）。（5）．文化局、地震局、园林局、水利局审查建设工程的相关专业内容和范围。（6）．规划部门对项目选址的意见。3、审查规划总图，确定规划设计条件阶段，在此阶段办理以下一般事项：（1）人防办对人防工程建设布局进行审查。（2）．国土资源局办理土地预审。（3）．公安消防队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局（涉及项目）审查建设项目的相关专业内容和范围。（4）．规划部门应规划总体规划进行审查，颁发《建设用地规划许可证》。（5）．规划部门规划设计条件由规划部门确定。4、初步设计和施工图设计审查，现阶段处理以下一般事项：（1）．规划部门应审查初步设计的规划要求。（2）．消防局审查初步设计的消防设计。（3）．交警支队审查初步设计的交通条件。（4）．人防办审查人防设计的初步设计。（5）．国土资源局对土地使用进行预审。（6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审核。（7）．建委制发初步设计批复，审核实施初步设计批准文件的要求。（8）．建设委员会应当对施工图设计文件进行政策审查，并根据业主意见出具技术审查委托通知书。（9）．建委根据施工图设计文件审查机构出具的《施工图设计文件审查报告》，出具《施工图设计文件审查批准书》。5、规划单一审查阶段，处理以下一般事项：（1）公安消防队进行消防设计审查。（2）．人防办审查人防设施。（3）．建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局根据职责对相关专业内容和范围进行审核。（4）．规划部门对变更部分的规划设计补充审批规划设计条件，在建设单位缴纳相关规费后，颁发《建设工程规划许可证》。六、施工报建阶段，本阶段办理以下一般事项：（1）．施工单位办理施工报建登记。（2）．建设方承包工程，确定施工队伍。招标工程通过招标确定施工队伍，非招标工程直接发包。并取得中标通知书。（3）．建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，颁发《建设工程施工许可证》。

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。