购买房产所需了解的房产税相关问题

最近,中国老百姓得知了一个颇具奇特的新词——“税负痛苦指数”。据《福布斯》杂志2005年度全球“税负痛苦指数”称,中国内地的“税负痛苦指数”排名第二,仅次于居民享有慷慨社会福利制度的法国之后。因此,围绕中国内地的“税负痛苦指数”是高是低的问题,在财经界引起了大争论。尽管普通老百姓对税负痛苦指数的内涵并不十分了解,但许多人认为,在现实生活中,他们切实感受到了税负的沉重。 对于房地产市场中的税收问题,一些人认为,自房产新政实施以来,政府正在运用税收手段来调控房地产市场和房价。例如,从今年6月1日起,内地各大城市开始征收房地产新增税种,包括营业税、契税和房屋交易个人所得税等。这些税种在房屋交易流通环节征收,对房地产泡沫产生了一定的影响。因此,一些购房者也感到了痛苦。例如,当北京、南京和杭州宣布要恢复征收房屋买卖个人所得税时,立刻引起了市场的反应。在北京,二手房市场处于绝对的卖方市场,因此卖家将这笔税钱转嫁到买家头上,这使得那些买不起新房原本打算买二手房的人感到了一些困难。 然而,人们也许并不清楚的是,实际上在他们所购买的新商品房中,所包含的税费也不少。一般来说,国内住宅成本构成中,建筑成本只占30-40%,地价、税费及开发商利润占到60-70%左右。如果按目前开发商平均利润率15% -20%的测算,那么刨除这部分税费,房价构成中税负比重至少应在35% -40%左右。 虽然一般人对房价构成中税费所占的比重并不清楚,但是客观地说,人们确实感受到了税收的沉重。例如,上个月北京曝出数千人昼夜排队认购经济适用房的新闻,人们之所以非得要买经济适用房,就是因为它比商品房的价格要低。而经济适用房价格之所以低,是因为政府减免了21项房地产税费。这也从一个侧面说明了房地产税费在房价构成中所占的“权重”。 未来房地产税将会进行改革。按照有关部门设计的税改思路,“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。明租,就是将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取,使其作为地租的性质更加明确;正税,就是统一内外税制,避免重复征税,改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状,并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行作法靠拢;清费,就是对收费项目进行严格清理,除少数服务性收费项目以外,其它收费或取消或合并为某一固定税种。 在税改方案设计中,有一个重要税种,就是房地产税。房地产税是财产税的一种,又称物业税,主要针对土地、房屋等不动产。要求其所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着土地市值的升高而提高。不过,许多人误以为,增加了物业税,就可以免去交70年土地出让金而改为年租制了,房价就能大幅度下降了。实际上这是理解有误。增加了物业税,土地出让金还是要交的,跟土地改为年租制是两码事。物业税是对老百姓拥有的房产征收的财产税,原来买房时一次性预交的70年土地使用费(土地出让金)则改成地租每年交纳。 有专业人士分析,人们所预期的物业税改革带来的房价大幅度下降可能不会出现,其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。因为,房地产开发成本降低,并不就意味着开发商就一定会降价,在供不应求的局面下,他们就有机会将税负转嫁给普通的购房者,购房者得到的依然是较高的价格。再有,物业税的征收需要对各个房产进行评估,并且一旦出现拒交或者逃税的情况,税收征管成本和执法成本将十分巨大。