定制房的预售合同可以直接转让吗

根据《城市房地产管理法》第45条的规定，预售合同转让有条件。1、转让方必须持有登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让方，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新的预售者取代原预售者成为新的权利主体，也是预售商社完成后的所有者。2、预售合同转让的目标物尚未完成，正在建设中的预售商社，转让的目标物已经完成检查，预售者实际取得预售商社的所有权后，将商社转让给他人，不是预售合同转让，而是根据商社的买卖关系进行处理，同时预售合同转让行为必须由行为者实际意义表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人提前转让预售合同，转让降价风险的新购买者自愿承担降价风险，冒险提前购买，再次转让，这种转让风险和购买风险必须平等自愿。当然，与之相对应也有获得利益的机会。3、预售合同必须合法有效，否则预售合同转让无效。最高人民法院民（1996）2号文件第28条规定：商社预售合同无效的，预售商社的转让合同一般也必须认定无效。从预售合同的内容来看，第一，如果预售合同约定转让，双方约定的转让条件已经具备，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2／3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，在预售合同履行中，预售方提出转让，应征得预售方同意，否则转让无效。这样规定，不仅可以预防购买者转卖合同，获得非法利益，还可以保证预售合同转让和预售合同的顺利履行。第三，预售方已全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商社的再转让，无需征得预售方的同意，但事后必须立即通知预售方，正确履行合同。通知人为转让人和新的预售人员，转让人和新的预售人员持有原注册的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人员，了解预售人员履行合同的情况。4、预售合同转让必须签订转让合同，无需重新签订新的预售合同。由于转让方与新预购方签订预售合同将后续预售合同的预购方（转让方）更名为新预购方，新预购方通过预售转让字取得原预售合同预购的地位。这种预售转让合同应依法缴纳相关税费。转让人无论是债权转让还是权利义务转让，只是合同主体的变更，合同内容是权利义务没有变更。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权人的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

《城市房地产管理法》第四十五条