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私人建筑房产证的办理问题

2024-11-09 10:26

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黑龙江在线咨询顾问团

2024-11-09回复

专业分析:

在二手房交易中,买卖双方需要遵循一定的流程。不可以买卖的房屋通常没有房产证,无法证明房屋产权属于谁,因此无法进行房产过户。在二手房交易中,买卖双方需要先达成一致意见,并根据手续办理过户。以下是一般的二手房交易流程: 1. 买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2. 如果卖方提供的房屋合法,可以上市交易。买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖契约。双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3. 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4. 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。 5. 缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如,房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6. 办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7. 对贷款的买受人来说,在与卖方签订完房屋买卖合同后,可以由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款。待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8. 买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后,双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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张神兵律师

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1.监理市场不规范 1.1监理业务的承揽方式不规范。当前监理业务中存在的不规范现象主要是转包监理业务、挂靠监理证照及业主私招乱雇、系统内搞同体(或连体)监理等,致使建设监理的作用在相当多的项目上没有充分发挥出来。1.2行业性和区域性保护限制了发展空间。任何行业都应该遵守最基本的市场规律,而市场规律最大的特征就是它的开放性,而没有市场的开放就没有市场竞争。当前监理市场的开放受到了制约,主要体现在行业性保护和区域性保护,垄断经营、封锁市场、抵制外来企业进入;有些地方主管部门利用监理企业需要到当地注册的政策规定,蓄意保护当地或自己下属监理企业等等。 2.监理工作不到位2.1人员不到位20世纪90年代以米,全国基础建设项目的迅猛增长,使得现有工程监理人员的素质水平和数量不能满足工程发展的实际需要。各业主单位在招标时要求的人员资质都偏高,有的监理企业为了中标不得不在多个项目上报同一批人员,因此一旦中标,换人以及很多项目的总监只挂帅不出征和空挂监理人员的现象屡见不鲜。2.2管理不到位受利益驱动以及为了企业生存的需要,有的监理企业把承揽的项目承包给个人或转包到某个较低资质的企业,而只收取一定的管理费用,这样势必会造成企业对项目直接的管理不到位,同时,也会给企业带来一定的风险。2.3监理权力不到位监理工程师的工作内容是。三控、两管、一协调。,而实际上赋予监理工程师的权利仅局限在质量控制上,如果没有其他的权利作保障(特别是计量支付权、设计变更审查权),承包人不会接受或不听监理工作指令,监理工程师对质量的控制也会大打折扣。 3.监理收费低,还没有完全做到市场化事实上,监理单位的收费是有国家明文规定的,但由于目前监理行业竞争激烈,而且监理单位逐渐增多,所以收费不规范,远远低于国家规定的收费标准。我国监理取费是根据[1992]价费字479号所规定的标准,但是由于业主无根据地压价和监理同行业的不正当竞争,使得不少项目无法达到应有的取费标准,资金不足使得各监理单位只能勉强维持监理工作的运转,这势必影响监理事业的发展。 4.监理人员的自身较低的素质状况阻碍了全过程监理的实施目前,许多建立单位中从事监理工作的人员多是以前搞工程设计、施工管理及施工技术人员,经过短期培训就上岗,或者干脆是未经过培训就上岗的离、退休工程技术人员。他们对现行规范标准不了解,这就不可避免地在部分人员的思想上对监理产生片面认识,把监理片面的理解为质量监督。另外,由于他们当中有为数不少的人员只懂工程技术,却缺乏经济、管理、法律等方面的知识,而这几方面都是国际监理工程师所必需的。

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