房产共有遗产税的征收方式及特点分析

1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2．征收范围限于城镇的经营性房屋；3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1．2％。

一、民间高利贷的特点 民间高利借贷案件呈逐年上升趋势，借款数额逐年增大。分析起来，民间高利借贷存在以下特点： 1、借款用途不确定性。从我们了解的情况看，民间借贷主要是用于投资、生产经营。人们现在并不仅因生活急需而借钱，而是由过去为生活的单一需要，扩展现在的为做生意，搞经营，资金周转，买房子，孩子上学等多元化需求。 2、借贷主体多元化，债权债务关系复杂，债权人从自然人个体到集团化不一，更有甚者则是披着担保公司的外衣而行放贷之实，以贷养贷不在少数。 3、借款数额大。借款由几千元到几十万元不等，但从目前看，借款的少则几十万元，多则达数千万元。 4、贷款利息高。出借人与借款人一般约定月利息每百元二分至六分（即年利率为24％到72％），更有甚者月利息约定1毛（即年利率100％）。 5、还款期限短。借款期限多则数月，少则几天，利息也均按天计算。 6、隐蔽程度高。大多数放贷者放贷时将利息计入本金，由借款人出具数额已包含利息的借款借条，借条内容体现不出利息或高利贷的痕迹，有些借款人将高利率分解，一份是借款合同，利息约定符合法律规定，一分是居间合同，此合同约定一定的居间费用，实则为利息的“异化”形式，实质上是以合法的形式掩盖违法行为，证据在形式上一般都合法，仅凭书面证据往往难以察觉事实真相。 7、案件执行难。因为借款人有非法占有借款的心理，将钱用于赌博、高消费等行为，很容易将借来的钱挥霍一空，无偿还能力，或以隐匿财产、办假离婚、逃匿躲藏等方式逃避债务，较多债务人下落不明，借款事实查清难度增大，造成执行困难或无财产可供执行。 二、民间高利借贷产生的原因 社会经济的发展，人民收的提高，社会闲置资金的大量增加，为民间借贷提供了大量的资金来源，同时贫富差距的加大，市经济的繁荣，使社会资金需求量大增，所谓有求必有供，致使高利贷一直有其一定市场存在，究其深层次原因，不外乎以下几方面： ㈠自身需要 1、个人资金周转。许多人在急需资金而又借款无门的情况下，走投无路才选择了借高利贷。除了个人为了买房、买车或者孩子上学等急需资金外，还有一种现象是借款人赌博惨败后为了捞回本钱而不惜借高利贷。 2、扩大生产经营。在当前经济形势下，金融供给保障压力明显加大，一些中小企业在发展过程中，因扩大经营或者加快施工进度或者为避免停产、停工等急需生产资金，在权衡金融机构贷款门槛相对较高、手续较复杂，而民间却有大量剩余资金，融资较快的情况下，企业便向社会高息吸款，以求发展。正是企业方和出借方都相信企业通过这笔周转资金可以获得较大数额的利润，双方才达成了高利借贷的合意，各取所需。 3、高利回报为诱饵。借款人承诺高额的利息，出借人禁不住高利诱惑，慷慨借款之后，借款人却逃之夭夭，或者将钱挥霍一空，留给借款人一张借条，出借人到处追款无望，只能走进法院寻求帮助。 ㈡外部条件 1、民间借款利率上涨摧生了高利贷。近年来，民间借贷的利率月息由原来的2分左右涨至3分到4分左右，甚至1毛，于是高利贷便披着民间借贷的合法外衣粉墨登场去赚取更高的利息。 2、银行借款手续繁琐助推了高利贷。近年来，银行不断提高贷款门槛，贷款要求抵押或担保，缺乏足够财产作抵押或者难以找到有实力的担保人提供担保的借款人，难以取得银行贷款，而且银行贷款需要逐级审批，少则十几天，多则个把月，更有甚者一些银行简单的贷款需要几个月时间，对于一些急需用钱的人来讲，银行并不能解燃眉之急，而不得不转靠“高利贷”。 3、民间借贷合法外衣掩盖了高利贷。民间借贷是民间资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形式。自2003年以来，国家逐步放开了民间小额信贷的限制，并制定了一系列扶持政策，民间信贷产业得以快速发展。民间借贷由于缺少对民间借贷行为的监管，民间借贷反而成了培育高利贷的温床，很多放贷人已具有“职业化”和“团体化”性质，而且往往与非法活动交织在一起，在民间借贷的“面具”下还常常隐藏着非法吸收公众存款、集资诈骗等非法金融活动，并可能以暴力手段追讨欠款。 4、缺乏有效地监管至使高利贷行为放纵。由于目前尚无专门法律法规对民间借贷进行明确规定，而高利贷总是披着民间借贷的合法外衣，致使相关部门的监管缺乏依据，无法监管，导致高利贷行为泛滥。 三、民间高利借贷造成的社会危害 一部分人认为，民间高利借贷系双方自愿行为，是一个愿打一个愿挨的私人交易，谁也管不着，事实并非如此。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条明确规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，超出此限度的，超出部分的利息不予保护”，之所以有这样的规定，其意义在于遏制高利行为，防止“高利贷”给社会带来的危害，那么高利借贷有哪些危害性呢？ 1、造成社会治安混乱，社会不稳定因素增多。发放高利贷的人群中有部分是具有黑社会性质的组织，性情残暴、手段恶劣，在催讨债务过程中，他们有的采取殴打、伤害、非法拘禁甚至杀人等恶劣手段逼迫还债，造成人心恐慌，社会动荡不安，严重危害社会稳定。再者高利贷一般还款期限短，借款人一旦借了高利贷，基本上无法按期还清借款，由于害怕高利放贷者的残暴追债，一些借款人不惜去抢劫、诈骗、盗窃等，走上犯罪的道路。另一方面，一些人将自己的钱借出去，获得了高额的利息回报，偿到了甜头，想要获取更多的利润，便到银行借款，再以高出银行几倍的利息转借给他人，构成高利转贷罪等等。 2、企业高利借贷导致经营状况的恶化。民间借贷本是中小企业融资形式的一个有益补充，但高利息事实上加重了企业负担，使其一步步增大财务支出，最终企业利润却被高利贷所吞噬，陷入破产境地。对于原本效益就不好的企业，因资金周转需要，向社会高息吸款后，一旦经营不善，便会拖欠借款人本息，导致大量借款人催款闹事。倘若企业倒闭，借款人高额回报的美梦破碎，血本无归，便极易引发借款人集体上访事件。而企业巨额债务包袱就抛给了社会，抛给了政府，给社会留下严重的不稳定隐患。 3、破坏国家金融政策，扰乱国家宏观经济调控。金融市场的稳定是建立在资金供求关系的相对均衡上，而利率反映的正是资金的供求关系，如果民间高利借贷发展壮大，其势必会在很大程度上影响资金供求关系，使资金供求矛盾日益扩大，严重扰乱金融秩序。高利贷在民间盛行，还会使中央银行不能准确掌握社会经济活动的信息，从而削弱国家宏观调控功能，影响市场经济的快速发展。 四、遏制高利贷行为的基础性对策 1、加强立法，加强对利率的管理制度建设。目前，对利率管理制度主要是针对金融部门，而并没有相关的制度针对民间资本市场，尽管最高人民法院出台了司法解释，但这只主要是为了法院案件审理的需要，而且该解释出台时间早，与现在形势不是十分契合，因此，强化民间借贷法律法规的完善，科学合理的明确“高利”的标准，坚决取缔打击高利贷，有利于保护正常的民间借贷关系。 2、运用制度拓展金融部门的服务功能，强化商业银行对农村经济建设的服务。对农村而言，金融部门要以服务农民，发展农村经济为出发点，构建农村金融体系多元化，进一步增强融资服务功能，运用合理的制度规范商业银行对农村的服务，满足农民日益增长的金融需要，使资金供求达到基本平衡，为农民提供现代化的金融服务。 3、提高小贷公司的准入“门槛”，强化对现有小贷公司的放贷行为的监管。从目前的状况看，小贷公司成立的门槛太低，政府的金融办就可以审批，工商办理个营业执照就可从事放贷行为，导致小贷公司泛滥，严重扰乱正常的金融秩序，建议规范小贷公司的审批手续，将其纳入到金融监管领域，适度提高其市场准入“门槛”。 4、加大对非法高利放贷行为的打击力度，形成必要的法律威慑。针对好逸恶劳的“食利”群体，将家庭资产或企业固定资产在银行抵押贷款后高利放贷的，根据刑法规定，可追究其高利转贷罪的法律责任；对非法吸收公众存款放贷牟利的、对以非法占有为目的骗取他人资金的或者金融部门工作人员利用其特殊身份非法吸收存款放贷牟利的，对照刑法的相关规定坚决予以打击，依法整治民间金融的市场，规范民间借贷行为，逐步缩小高利贷的生存空间。 5、借助社会的力量进行法律知识的宣传。金融部门不断加强宣传，司法机关也要不断加大对打击这类案件的宣传力度，运用新闻媒体，结合法官进社区活动，重点进行普法宣传，通过典型案例、以案说法，教育公民增强公民的法律意识，依法借贷，要强调非法高利贷不受法律保护。