产权登记为未成年人的赠与协议是否有效

《房屋登记办法》第11条第3款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。依照此项规定，即使推断出将产权登记为未成年人的赠与关系成立，但是该赠与关系必须是合法有效的。如果作为登记的原因行为无效，那么，该房屋产权的登记人只不过是名义上的房屋所有权人，利害关系人可以申请更正登记或者异议登记，亦会导致未成年人丧失房屋所有权。对于限制行为能力人，有权订立纯获法律上利益的合同，不必经法定代理人追认，此无异议。须讨论的是，无行为能力人的民事活动。《民法通则》第12条第2款规定：“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”《民法通则意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”对于动产的赠与等，容易理解。然而对于不动产之赠与，特别是父母对其无行为能力的子女为赠与的，应如何处理，该意见第6条没有提出明确的解决方案，致使理解上出现偏差。针对这种赠与在社会上普遍存在的现象，堪值重视。接受他人的赠与，无论是动产还是不动产，按照《民法通则》第12条第2款的规定，即使是纯获法律上利益，无行为能力人也不能单独为民事活动，应由他的法定代理人代理。法定代理人一般也不会拒绝履行自己的职责。如果是接受父母的不动产之赠与，按照《民法通则》第12条第2款的规定，父母既是赠与人，又是受赠人的代理人，那么在父母离婚时，父或母就可能会将已登记为无行为能力的子女的房屋，以赠与无效或者不存在赠与关系为由，要求作为夫妻共同财产进行分割。对此，法院应当作出妥善处理。这涉及到法定代理人“自己代理”的效力问题，我国立法上对此没有规定。所谓自己代理，也称自我缔约，是指一方面作为他人的代理人，与此同时却又是以自己的名义出面进行交易。如《日本民法典》第108条规定：“在同一法律行为中，不能担当其相对人的代理人或当事人双方的代理人。但就债务的履行或事先得到本人的许诺的行为，不在此限”(法国民法第1596条、德国民法第181条、台湾地区“民法”第106条)。此项规定就是禁止自己代理(以及双方代理)的规定。这种限制的目的在于防止对被代理人的损害，或者在多方代理的情况下防止对一方被代理人的损害和利益冲突的出现。如果只是为了履行法律义务或经许诺，那么通常便不可能出现利益冲突。我国理论上称之为禁止代理权滥用规则。依照禁止自己代理原则，父母向其无行为能力的子女为赠与，就不能发生法律上的效力，因为在法定代理的情况，无行为能力的子女不能进行民事活动，无法对父母作出“许诺”的表示，而该赠与也难以说是专为履行法定抚养义务的。但这个规则明显不利于维护无行为能力人的利益，违反“监护人应当履行监护职责”的原则，不能到达立法目的。为避免这种不合理的情况出现，学术界和司法界努力寻求突破，成功地运用方法论上的“目的性限缩”②，将存在于法律未包括依其目的所应作出的限制方面再予以限制而作填补，缩小该条规定的适用范围，再设例外，贯彻立法意旨。据此，理论上和司法上一致认为，对于未成年人纯获法律上利益的情况，父母可以代理他们与自己进行交易活动，即对于这种自己代理的赠与行为再设第三种例外，按照有效来看待。对于《民法通则意见》第6条的规定，亦应作相同的理解。我国私法施行的是意思自治原则，故而在夫妻双方意思达成一致之后，离婚房子归未成孩子是会发生法律效力的。一般来说，还需要将房产过户给孩子，并到相关国家机关办理变更登记，才会发生法律效力，否则是不能对抗善意第三人的。