抵押权人对预售商品房抵押权如何实现
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一、抵押权人对预售商品房抵押权如何实现所谓预售商品房抵押权的实现，是指抵押人违约，抵押权人在其债权已届清偿期而未受清偿，向人民法院提起诉讼，申请变卖、拍卖抵押的预售商品房或与抵押人协商订立合同取得该抵押房的产权，或者以其他方法处分抵押预售商品房，而得到优先受偿权。二、抵押权人对预售商品房抵押权实现方式有哪些1、通过拍卖、变卖抵押预售商品房实现。我国民事诉讼法中没有设定拍卖程序，但随着司法实践日益与国际接轨，我国审判实践中已采用了拍卖方式、如果抵押的预售商品房在折价或者拍卖、变卖后其价款超过抵押人应负的债务数额，则超过部分应归抵押人所有。如果抵押的预售商品房拍卖或变卖所得价款，尚不足以清偿债务时，抵押人有权在拍卖价款受偿后，从债务人的其他财产中得到不足部分，但在这部分财产中，债务人还有其他债务，抵押权人无优先受偿权。2、通过订立合同，取得该抵押预售商品房的所有权。在拍卖时若无人买受和抵押人死亡或被宣告失踪而无继承人的，抵押权人在债权清偿期限届满后，可与抵押人或回购保证人(预售人)订立合同，取得该抵押房的产权，如抵押权人与抵押人或回购保证人协商不成，抵押权人在拍卖所得价款中享有绝对的受偿权。但是下列两种情况，抵押权人不能优先受偿。一是，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拔方式取得的，依法拍卖后，应从拍卖的价款中缴纳相当于应缴土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。二是，抵押合同签订后土地上新增的房屋不属于抵押财产，拍卖时，可依法将新增房屋一同拍卖，但新增房屋之所得，抵押权人无权优先受偿。
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预售商品房抵押权的实现是债务人将该财产抵押给债权人后，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
抵押权人实现抵押权的方式:如果债务人在履行期届满仍未履行债务,抵押权人可以与抵押人协商以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押人可以向人民法院起诉或根据仲裁协议申请仲裁。
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