房屋重置评估方式

房屋评估计价方法：以房屋的建筑面积（平方米）、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值（净值）。其计算公式如下： １．房屋重置完全价值（原值）＝房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值 房屋重置价值（原值）是按房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资计算，重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。 其中，建筑安装工程造价（简称工程造价），一律按房屋评估时前一年执行的《湖北省建筑工程预算定额》及各市发布的单位估价表、《湖北省统一安装工程预算定额单位价目表》、湖北省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。 其中，室外工程费，系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。 其中，土地征用费，系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。 其中，房屋座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况，划分若干地段，确定相应的地段差价。朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。楼层差价，各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。 其中，增减价值，根据房屋的特殊结构，对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度，应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。室内净高，一般居住用房以室内净高２．８米为基础，在其他条件不变的情况下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造价即增加或减少２％左右，可按此计算其调剂分值。 ２．房屋现值（净值）＝房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（％） 注房屋的新旧程度，根据评估机构判断，八、九、十成新为完好房，六、七成新为基本完好房，四、五成新为一般损坏房，三成新为严重损坏房，一、二成新为危房。 ３．房屋应提折旧＝房屋重置完全价值（原值）－房屋现值（净值）。即房屋现值=房屋重置完全价值-房屋应提折旧。 ４．年折旧额＝房屋重置完全价值（原值）×（１－残值率）÷耐用年限 砖混结构又分为一等和二等。一等为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等，并有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。二等为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其它房屋。砖混一等、二等的非生产用房的耐用年限为50年，残值率都为2%。 ５．年折旧率＝年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×１００％ ６．尚可使用年限＝房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（％）