什么是房产抵押,房屋出售后又另行抵押,合法吗?
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一、什么是房产抵押房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。 1、房产产权的管理房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务,则债权人有权依法处分抵押房屋,并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人,接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。 2、抵押人的限制房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力,无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。二、房屋出售后又另行抵押贷款合法吗(一)转让行为是否有效对于这种情况,购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续,且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前,根据法律规定,开发商只有在取得抵押权人(即贷款银行)书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人,否则,其转让行为无效。(二)商品房买卖合同无效,购房者该怎么办当转让行为无效的情况下,购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效,购房人有权要求开发商返还已支付的购房款,并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后,则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然,由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益,此时,开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押,因此,购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则,可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。
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房屋抵押后出租依然合法。抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力,即设立抵押权的房屋仍可以出租,但由于抵押权在先,实现抵押权时,承租人没有优先购买权,买受人也可以不再履行原租赁合同。
房屋抵押后经抵押权人同意出租合法。房屋设定抵押权后,经抵押权人同意可以签订租赁合同,签订的租赁合同可以依法履行,但在抵押权实现后租赁合同对抵押权人不具有约束力。
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出售抵押房屋的方法有: 1、卖方应当取得抵押权人的同意,抵押权人同意出售抵押房屋的,抵押房屋可以出售,在这种情况下,卖方出售房屋获得的价款,除向抵押权人清偿债务或向抵押权人约定的第三人提取存款外,其余部分归卖方所有,不足部分由卖方继续清偿;
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