购买四合院的一般交易步骤

购买四合院，过户时应先对土地证进行更名。如果卖方没有土地证，首先必须申请并获得土地证。申请土地证时，政府要收取一定的土地使用费，大约是人民币2000／平方米。从提出申请到获得土地证大概需要四个月的时间。土地证过户完毕之后才能进行房产证的过户。房产证过户需要20个工作日。在申请土地证，房产证和重建计划时，要收取一定的测绘费。 有些四合院有多个业主。每位业主大约占有30平方米的面积。在购买时，您必须确认每位业主都同意出售该物业，以便能够买到完整的四合院。还有一些四合院住有一些特殊的租客。他们付很少的租金并具有永久居住的权力。对于这些租客，您必须确保他们每人都签署搬迁协议并接受赔偿费，或者他们都同意搬到其他一个类似的居住房产。否则的话，即使您拿到土地证和房产证也不能保证您的权益。他们仍有居住的权力，您仍需在怎样使他们搬出去这个问题上投入精力和财力。 在选中一个理想的四合院后，在购买之前需要提交安全检查的申请。 如需贷款，部分外资银行可提供此项服务。国内银行目前不受理四合院贷款的业务。但大多数四合院的业主不接受境外银行的付款方式。 购买四合院和购买二手房大致相同，因为四合院都是个人或公司拥有的，但购买四合院程序较复杂，而且花费的时间较长。 四合院购买程序如下： 1）选择合适的区域，一些特殊区域只售给大陆公民。 2）参观已挑选的四合院。 3）商讨价格与付款方式。 4）阅读销售购买合同。 5）签署房屋买卖合同。 6）根据房屋买卖合同约定执行付款。 7）交接房屋。 8）过户（过户大概需要五个月的时间）。因为房产过户，需要卖方去房地局支付相关税费和取得发票。如果卖方是免税的，卖方需从房地局取得免税单，然后房地局将接受过户申请。购房者支付的费用如下：契税：实际成交价的3％（超过国家指导价 1．2倍、单价在每平米人民币9300元以上），实际成交价的 1．5％（单价在每平米人民币9300元以下）印花税：实际成交价的0．05％土地使用费：人民币2，000／平方米左右公证费：人民币1000左右代理佣金：实际成交价的3％．如果贷款：贷款手续费：大约在贷款金额的0．5％到1％。在外资银行，您可以申请贷款额为购房总款50％左右的外币出售房屋需支付以下费用： 1）营业税：实际成交价的 5．5％（拿到房产证五年内出售的）； 2）印花税：实际成交价的0．05％ 3）个人所得税：实际成交价的1％。 4）土地增值税：实际成交价的1％。 5）代理费：实际成交价的3％