原开发商破产违约金问题处理办法

一、关于开发商延期交房违约金的处理方式1、向当地房管部门或消协投诉，寻求协商和赔偿。2、在开发商交房后，拒交物业费管理费或采暖费，延期交房问题解决后再补交。3、如果协商无果，可以依法起诉，要求开发商赔偿损失。 二、关于延期交房违约金的确定根据我国《民法典》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应支付一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。如果约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 三、注意事项1. 购房者应搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据。2. 了解诉讼时效，了解延迟交房退房条件。3. 如果开发商逾期交付房屋超过30-90天，买受人就有权要求退房。一般情况下，开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。4. 购房者应依合同约定行使权力。5. 解除权的行使期限为，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。6. 对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。7. 如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的，一般按照约定处理。8. 如果合同中对逾期交房的处理没有约定，或约定不明确，或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的，按照相关法律规定处理。9. 如果购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的，仍可以追究开发商的违约责任。10. 违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。11. 开发商逾期交付，购房者催告后应给予三个月的合理期限，期限届满时，开发商仍不能按时交付的，购房者请求解除合同方能得到法院支持。