农村及城镇私房建房施工合同适用范围有哪些以及建设工程质量的责任

一、农村及城镇私房建房施工合同的适用范围 农村及城镇私房建房施工合同是指农村及城镇私房建房户与施工方为建设房屋而签订的明确双方权利义务的协议。本文仅针对农村及城镇私房中个人作为建房户所形成的农村及城镇私房建房施工合同进行探讨。农村及城镇私房建房分为高层建筑和低层建筑，根据建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》（建质〔2004〕216号）（以下简称《意见》）中第三条第（二）项：“对于建制镇、集镇规划区内建设工程投资额30万元以下且建筑面积300平方米以下的市政基础设施、生产性建筑，居民自建两层（含两层）以下住宅和村庄建设规划范围内的农民自建两层（不含两层）以上住宅的建设活动（以下简称限额以下工程）由各省、自治区、直辖市结合本地区的实际，依据本意见“五”明确的对限额以下工程的指导原则制定相应的管理办法。”以及第（三）项：“对于村庄建设规范范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。”可以看出农民自建住宅根据高度、层数的不同分别属于限额以下工程（高层建筑）和农民自建低层建筑（低层建筑）。 二、对于农民自建高层建筑和农民自建低层建筑相关资质要求 原则上建设工程合同中发包人及承包人均要求具备相关资质，但《中华人民共和国建筑法》第83条规定农民自建低层住宅的建筑活动不适用本法，结合建设部《村镇建筑工匠从业资格管理办法》（建设部令第54号）的规定，可以将农民自建低层住宅承包给无建筑资质的人。因此，农民自建低层建筑形成的农村及城镇私房建房施工合同并不要求施工人具备施工资质。 而对于农民自建高层建筑，根据《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院116号令颁布）第21条、第23条规定，农民兴建两层（不含两层）以上住宅必须由取得相应资格证书的单位进行设计或选用通用设计、标准设计，除修缮房屋以外的施工必须由取得相应资格证书的单位或工匠承担，以及《意见》第五条规定，建设方应选择具有设计、施工承包资质的设计、施工企业进行设计、施工。因此，农民自建高层建筑发包人及承包人均需取得相应资质。 三、农村及城镇私房建房施工合同中的归责问题 民事案件案由是民事诉讼案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是对诉讼争议的法律关系的高度概括。首先应该对所涉及的民事法律关系进行准确定性，只有确定了民事法律关系的性质，才能够准确适用民事法律，正确地处理民事纠纷。案由确定的正确与否，直接影响到正确适用法律的问题。对于农村及城镇私房及私人建房合同纠纷中案由定性以及责任承担问题，笔者认为： （一）农民自建两层以上（不含两层）住宅的建筑活动，应属于第三级案由“建设工程合同纠纷”项下的第四级案由“农村及城镇私房建房施工合同纠纷”，因此应严格执行建筑法和建设工程质量管理条例的有关规定。若造成承包人人身损害，发包人明知承包人不具备建筑资质仍然发包，承包人明知自己不具备建筑资质仍然承包，则承包人与发包人根据自己的过错承担相应责任。若造成承包人雇佣的雇工或者第三人人身损害，则根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定：“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”具体结合本案，房主李益群承担选人不利的过错责任。 （二）农民自建低层住宅的建筑活动，则属于第三级案由“承揽合同纠纷”。此时合同的标的是工作成果，承包人应以自己的风险独立完成工作，对工作成果的完成负全部责任。据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”在此建筑活动中造成任何人的人身损害，发包人即房主都不承担赔偿责任。