预约合同的效力和履行

关于继续履行的内容是否应释明的问题，有两种意见，一种意见认为应当释明，释明的具体内容包括买受人支付购房款，出卖人交付房屋和协助办理房屋的过户手续等，理由为： （1）《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条规定：申请执行的法律文书须有给付内容，且执行标的和被执行人明确。判令继续履行合同，如未明确当事人应如何继续履行，则没有具体执行内容，判决成一纸空文。 （2）深圳市中级人民法院深中法审委通字【2008】4号文中，也明确要求适当行使释明权，以保证诉讼活动能够高效进行，妥当保护当事人的合法权益。 另一种意见认为不须释明具体履行的具体内容，理由为： （1）在诉讼过程中，原告往往请求被告继续履行合同，而被告则抗辩双方订立的合同只是预约，双方尚未订立本约，预约对双方不具有法律约束力。经审理，如查明名为预约的合同已具备房地产买卖合同的主要内容，应认定双方已达成房地产买卖合同，原告关于继续履行的诉讼请求应予支持。 （2）继续履行是承担违约责任的一种方式，法律未要求继续履行的内容须明确具体。 （3）二手房买卖合同是双务合同，买受人负有按约支付购房款的主要义务，出卖人负有交付房屋和转移房屋所有权的主要义务。买卖双方履行合同义务时须对方配合或以对方先履行合同义务为条件，有的义务还可能是非金钱债务，事实上不能强制履行。如认定名为预约的合同实为正式的买卖合同，须释明继续履行的内容，买卖双方的义务均应释明，而释明的内容已在合同中有约定，无实际意义，并且将造成一个案件审理多种法律关系，增加审理的难度，拖延审理期限，也达不到诉讼经济和效益的目的。 （4）判令继续履行后，买卖双方应按照合同约定全面履行各自的义务。如其中一方未按约履行合同义务，构成违约的，守约方还可依据有关规定另行起诉请求违约方支付购房款、交付房屋、协助办理房屋的过户手续，或解除买卖合同，赔偿损失等。其中，支付购房款、交付房屋和协助办理过户手续仍然属于继续履行的内容。

预约合同仅须当事人意思表示一致即可成立，为有效合同。依法成立，对双方当事人有约束力。 买卖预约一方当事人构成违约的责任有:采取补救措施，赔偿损失，承担违约金等。