针对湛江度假村拆除的补偿问题

由于农村房屋管理存在不足，导致被拆房屋性质、面积难以准确定义，住宅用房与附属设施界限模糊不清。住宅与非住宅间的鉴定也颇具争议，如历史悠久的老房子起初用于居民住所，后期却转型成商铺或工厂等其他经营场所，然而并未获取相应的非住宅所有权证书；部分农民因实际需求擅自变更住宅用房为经营性用房，但未进行相关申请变更手续；还有些原本属于企业厂房的建筑物，后被出售给农民作为居住用房，同样缺乏相关合法手续。 在拆迁过程中，如何正确评估这类房屋的价值，即按照住宅标准还是非住宅标准给予补偿，实属难题。此外，农村宅基地和房屋基础数据管理的缺失，进一步加剧了这一问题。 违章建筑在农村房屋拆迁中构成了另一大挑战。大量违章建筑的存在使拆迁工作变得更为复杂。违章建筑的鉴定面临的最大难题在于其建造时间的精确判定，尤其是那些年代久远的违章建筑，其鉴定难度更大。根据责任归属，违章建筑可分为以下四类：第一类是搭建者不具备宅基地审批资格，尽管在建造前已向村镇两级缴纳费用，但最终仍未能获得法律许可；第二类是本村村民居住环境恶劣，符合宅基地审批条件，但由于用地指标和规划限制等因素未能通过审批，于是自行建造房屋；第三类是未经审批的非法建筑；最后一类则是未经审批的非法建筑。

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：r （1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。r （2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。r （3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。r由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。r （一）房屋拆迁补偿计算标准r（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）r（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格r （二）房屋拆迁安置费计算标准r（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费r注：r 1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；r 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0；r 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。r （三）农村房屋拆迁补偿标准r（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆＋6拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；r（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。