什么是剩余租赁期内装饰装修的残值损失实践中怎样认定
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“剩余租赁期内残值”是指在租赁合同履行届满前解除合同，形成附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。一般来说，承租人在约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当合同履行期限届满后，附合的装饰装修物对承租人已基本丧失了使用价值。故在合同履行期限届满时，出租人不用对附合的装饰装修予以补偿。但在合同履行期限届满前解除租赁合同，承租人此时对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物价值并未完全享用，即在剩余租赁期内附合的装饰装修物对其而言仍存在一定的价值，这就是剩余租赁期内装饰装修的残值。如何确定这个价值？确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值，应根据租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修的费用平均分摊，来计算合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。在司法实践中，双方往往对承租人附合的装饰装修费用无法达成一致，此时法院应委托专门鉴定机构对该项费用作出鉴定。
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关于租赁房屋的装修，承租人经出租人同意同意装修的，租赁合同无效时不形成附属装修。出租人同意使用的，可以折价归出租人所有；不同意使用的，可以由承租人自行拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。已形成附属装饰，出租人同意使用的，可以折价归出租人所有；如果您不同意使用，双方应根据导致合同无效的过错分担现值损失。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的按照约定，没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
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