房屋他项权证过期两年怎么办？

他项权证是有时间限制的，有效期就是我们所说的债务清偿期，时间长短要根据债务的期限来决定。如果债务人超过限制期限仍未清偿债务，他项权利人就可以行使抵押权了。他项权证到期2年后只要未注销，仍具法律效力，可以根据国家相关法律要件行使他项权利。实践中接触并处理的大量相关案件表明其实他项权利到期2年后未依法注销之前，仍具法律效力，他项权利权利人可凭据《房屋他项权证》作为法律要件之一，依法行使他项权利。第一种：他项权证只要未注销即有效，部分法院是支持这种观点的，不管是否抵押期限经过了，执行中依然保障当事人的抵押权，认定其优先权，并给予分配。研究并查询了大量资料，发现这种观念的来源来自一个古老的批复：1995年建设部关于《房屋他项权证》有关问题请示的答复第二条：“、“注销日期”，即“他项权利消失的日期”。　他项权利未依法注销之前，仍具法律效力，他项权利权利人(抵押权人、典权人，下同)可凭据《房屋他项权证》作为法律要件之一，依法行使他项权利。这个批复年代久远，且有法理问题的。第二种：只支持在抵押期限到期前起诉的他项权证，抵押权限到期之后起诉的他项权证权利，就不予保护。这种观点在相当多法院中也是认可，来源应该是基本的法理推定，抵押权已经到期，到期未续押，自动失效。任何一项有期限的权利，到期未行使，即视为放弃。笔者也坚持第二种观点，也相信今后会有相应的立法来支持这样的观点。那么作为我们他项权利人，实践这么混乱，我们能怎么做?尽量在到期前联系律师起诉，并及时进入执行阶段，成为一个确定的在执行阶段，相应地区法院内网系统内可查询并案，参与分配的债权。这样的案件因为抵押权在手，所以不需要财产保全，只需要速度加快，尽快进入执行阶段，法院会在第一时间进行加封。保全成本这一块可以省去，如果能调解的尽量调解，诉讼费可以退一半，宝山法院等地人民调解的甚至有可能只收20%到30%，诉讼成本也不高的。为了保险起见，尽早起诉。《权属登记管理办法》第二十四条规定：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起日内申请注销登记。《抵押管理办法》第三十五条规定：抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起巧日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。从上述规定可以看出，抵押权的注销与抵押权的设立是相对应的，即权利因登记而产生，因注销而消灭。他项权利所规定的的时间到期，但是未依法注销之前，本人仍是具有相关权利的，他项权利的相关权利人可以依据国家的相关法律规定，依法行使自身的相关职权。对于他项权利的有关意义和有关法律我们应该熟知，生活中我们经常会遇到这种有关他项权证的事件，熟悉相关法律，了解他项权证的有关法律说法。

《中华人民共和国民法典》第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。