房屋买卖限制：能否进行登记
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根据我国相关法律规定,在购房者签订房屋买卖合同后,如果购房者无法在约定的期限内办理过户登记,则无法提起确权之诉,但可以提起违约之诉。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,如果出卖人的原因导致买受人在以下期限届满时未能取得房屋权属证书,则出卖人应承担违约责任: 1. 如果商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满,则此期限为依据。 2. 如果商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋,则从房屋交付使用之日起满90日。 3. 如果商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋,则从合同订立之日起满90日。 如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定,则可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条,如果商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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房屋赠与手续： （一）赠与人与受赠人签订房屋赠与的书面合同。 （二）办理公证。根据司法部、《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证。办理赠与公证由赠与人住所地或赠与行为发生地公证处受理。赠与不动产的，也可由不动产所在地公证处受理。 （三）办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件： 1、房屋赠与申请表2、房屋权属证书3、房屋户型平面图4、房屋赠与公证书5、赠与人及受赠与人身份证或户口复印件应与原件核对）6、契税（四）赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，赠与人已将原房屋产权证交给受赠人的，也应当认定赠与成立，然后补办过户手续。
买房时未进行房屋登记买卖合同依法成立即有效。我国实行不动产统一登记制度，房屋未经登记不发生物权变动的效力；依法成立的房屋买卖合同具备债权效力，房屋是否办理物权登记是否进行过户不影响买卖合同的效力。
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