出卖人与买方恶意串通签订的房屋买卖合同有效吗, 双方权利如何确定

一、如何确认房屋买卖合同无效买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。许多情况下，在后买方很可能根本就没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。无效请求权既然是在先买方的权利，因此他完全可以自主决定行使还是放弃该权利。只有在他明确行使该权利、明确提出要求确认在后合同无效的情况下，人民法院才能依其请求宣告在后合同无效。人民法院不应依职权主动宣告合同无效。在此，司法解释与其他关于无效合同的规定在表述上有明显的区别：未直接规定为在后合同无效，而是规定为在先买方“请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。所以对于在后合同的无效宣告，只能是以在先买方的请求为必然前提。笔者认为主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主动依职权宣告在后合同无效，很可能出现的后果是：在先买方只要卖方赔偿损失而不再要房，在后买方却又由于合同无效而无法获得房屋，于是房屋积压在卖方手中。签了两个合同竟然没有一个成交，事情转了一个圈却又回到了起点。这显然与鼓励交易的指导思想相背。二、房屋买卖合同无效怎么办房屋买卖合同被确认无效或被撤销，当事人有损失的，按当事人的过错程度予以分担。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下，当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的，此时可得利益不存在，当事人没有索赔的法律依据，不应得到法律的支持。如果一方当事人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、伪造授权书等恶意行为致使合同无效或被撤销的，另一方要求赔偿房屋差价等实际损失的，应结合案件具体情况，根据房屋买卖合同是否实际履行、买受人支付购房款的数额、出卖人是否已将房屋交付使用等因素，综合判断予以确定，但以合同实际履行时的可得利益额为限。房屋买卖合同出现乏法律规定无效的情形，就会导致无效，那房屋买卖合同无效的情形有哪些，又该如何申请确认房屋买卖合同无效呢，遇到了无效的房屋买卖合同该怎么办，能否索赔，怎么索赔，这一系列问题最好请教专业的房产律师，也可以请律师帮忙解决这一纠纷。