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征收土地后土地出让金如何计算?

2022-10-24 11:11

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天津在线咨询顾问团

2022-10-24回复

专业分析:

成本和收入都没说清楚,晕死。必须明确的一点是,该公司究竟是转让还是出让。出让是不征土地增值税的。只有转让征。至于出让和转让的区别,请自行百度。假设该公司是转让。首先,你确定一下收入,就是出让这块地企业得到多少钱,或者相关的可以计量的经济利益。题目里又是基准价又是拍卖价,就是没说成交价。这里不用考虑土地性质,假设你每亩地最后成交价是200万。40亩一共8000万。接下来算成本。当初取得时是20万一亩,一共800万,或许当时为了从政府拿地,还支付了契税、耕地占用税土地出让金等等等等之类的合法费用(行贿、围标之类的黑钱不算啊),加一块200万。这20年里,为了让这块土地能够有开发价值(工业、商业开发都算),平整土地的费用、通水通电铺设道路建变电室配水站的费用、相关的人员工资设备损耗等等等等乱七八糟加一块300万,也许转换土地性质你们也想国土局缴了200万(只是也许,如果没有的话就不计了)。OK,现在可以算增值额了。增值额=收入8000万—成本费用(800+200+300+200)—企业转让土地支付的税费(营业税、印花税等等,懒得算,假设20万吧)==6480万元接下来确定税率6480÷1520,懒得算,增值率肯定超过200%了。适用的税率是60%。最后,应纳土地增值税额是6480万元*60%还有一种算法,就是该公司这20年间的各种财务资料都没了,没法准确核算开发土地的成分费用。那么税务局会核定征收。各地的核定征收率不一样,一般不会超过5%。应纳土地增值税额是8000万元*征收率。大致就是这样。具体计算会很复杂,需要大量计算和归类,还有实地核查。土地增值税属于地方税,征收入库后由省级财政和市级财政分享。分享比例各地不一样,一般来说是各占50%

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